§ 1 Sachenrecht / VI. Erhaltung und Veränderung

1. Erhaltung

Rz. 24

Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.^[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach der Grundregel des § 5 Abs. 2 WEG, die auf das Sondereigentum an Grundstücksteilen ausgedehnt wurde, im Gemeinschaftseigentum.^[21] Ihre Erhaltung hat der Sondereigentümer gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden, wobei ihm für besonders einschneidende Eingriffe (z.B. dem Wegfall des Stellplatzes für Instandsetzungsarbeiten) ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG zustehen kann.^[22]

[20] Vgl. im Einzelnen u. § 3 Rdn 58 ff.

[21] BT-Drucks 19/18791, S. 38.

[22] Zu beidem s.u.§ 3 Rdn 38 ff.

2. Veränderungen

Rz. 25

Für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, gelten nach § 13 Abs. 2 WEG die Regeln zur baulichen Veränderung in § 20 WEG entsprechend. § 13 Abs. 2 WEG enthält hinsichtlich des Sondereigentums nur die Erleichterung, dass er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen darf, wenn sie nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer führt.^[23]

[23] Hierzu s.u.§ 3 Rdn 56 ff. u. § 4 Rdn 81 ff.

3. Schaffung von Räumlichkeiten

Rz. 26

Jenseits der Regelungen zur baulichen Veränderung kann die Veränderung eines Grundstücksteils auch sachenrechtliche Fragen aufwerfen. Feststehen dürfte allerdings, dass fest mit dem Boden verbundene Baulichkeiten nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m. § 94 Abs. 1 BGB dem Sondereigentum zugehören.^[24] Besondere Probleme dürfte die Schaffung weiterer Räume auf dem Grundstücksteil aufwerfen, wobei gerade dieser Fall – man denke etwa den Umbau der Terrasse zum Wintergarten – praktische Bedeutung erlangen dürfte. Wie oben ausgeführt, beschränkt sich die Erweiterung des Sondereigentums nach § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks. Es stellt sich nun die Frage, ob und wie sich der nachträgliche Entfall der Voraussetzung sachenrechtlich auswirkt. Hier dürfte die Rechtsprechung zum nachträglichen Entfall der Abgeschlossenheit ihrem Grundgedanken nach anzuwenden sein. Ist das Sondereigentum eingetragen, bleibt es durch den nachträglichen Wegfall der Voraussetzungen hierfür unberührt.^[25] Das liegt hier auch deswegen besonders nahe, da es sich trotz der Umwandlung des Grundstücks zum Raum letztlich um dieselbe Eigentumsform handelt. Hierfür spricht schließlich, dass die Gesetzesmaterialien die nachträgliche Errichtung von Gebäuden auf einer Sondereigentumsfläche zulassen, ohne sachenrechtliche Hindernisse zu sehen.^[26]

[24] BT-Drucks 19/18791, S. 38.

[25] BGH v. 18.7.2008 – V ZR 97/07, ZMR 2008, 897.

[26] BT-Drucks 19/18791, S. 38.