1. Veräußerung einer Wohnung mit Pkw-Stellplatz nach Begründung von Wohnungseigentum und 2. Veräußerung der Mietsache an verschiedene Erwerber

Leitsatz

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 566

Kommentar

Der Mieter hatte im Jahr 1995 aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags eine Wohnung nebst einem Pkw-Stellplatz Nr. 302 angemietet. Das Wohngebäude wurde im Jahr 1997 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die vermietete Wohnung erhielt die Bezeichnung Nr. 110. An dem Stellplatz wurde ein Sondernutzungsrecht begründet; dieses wurde aber nicht der Wohnung Nr. 110, sondern einer anderen Wohnung mit der Nr. 34 zugeordnet. Die Wohnungen wurden sodann an verschiedene Erwerber verkauft.

Eigentümer der Wohnung Nr. 110 (ohne Stellplatz Nr. 302) wurde der Käufer A.

Eigentümer der Wohnung Nr. 34 (mit Stellplatz Nr. 302) wurde der Käufer B.

Der Käufer B hat den Mieter zunächst auf Zahlung der Miete für den Stellplatz in Anspruch genommen. Diese Klage wurde abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, dass B nicht alleiniger Vermieter sei. Vielmehr seien A und B gemeinschaftliche Vermieter der Wohnung Nr. 110 mit Stellplatz Nr. 302 geworden.

Nunmehr hat B den A auf Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellpatz Nr. 302 in Anspruch genommen. Dieser Klage haben die Instanzgerichte stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat der Mieter Revision eingelegt. Es war zu entscheiden, welche Rechtsfolge eintritt, wenn die Wohnung und der Stellplatz nach der Begründung von Wohnungseigentum an verschiedene Erwerber veräußert werden.

Sind die Wohnung und der Stellplatz aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vermietet worden, so hat die spätere Änderung der Eigentumsverhältnisse auf den Inhalt des Vertrags keinen Einfluss. Im Fall der Veräußerung der Mietsache erhält der Mieter zwei Vertragspartner, nämlich den Eigentümer der Wohnung und den Eigentümer des Stellplatzes. Beide werden gemeinschaftlich Vermieter mit der weiteren Folge, dass der Mieter die Gesamtmiete an beide Erwerber zahlen muss. Zwischen den Erwerbern entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 744, 745 BGB). Jeder Gemeinschafter kann den anderen auf Mitwirkung an der Einziehung der Miete in Anspruch nehmen.

Hinweis

Die hier dargestellte Rechtslage hat zunächst Auswirkungen auf die Mietzahlung. Zahlt der Mieter die Miete vollständig an A, so wird er gegenüber B nicht frei. Der Mieter kann deshalb verlangen, dass ihm von A und B ein Konto nachgewiesen wird, auf das er die Miete einzahlen kann. Anders ist es, wenn sich A und B mit dem Mieter einigen, dass dieser den Mietanteil für die Wohnung an A und den Anteil für den Stellplatz an B bezahlt. Alle Vermieterrechte müssen von A und B gemeinsam ausgeübt werden; dies gilt insbesondere für die Mieterhöhung und die Kündigung. Ebenso muss der Mieter seine Rechte stets gegenüber beiden Vermietern geltend machen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.09.2005, VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 = NZM 2005, 941 = ZMR 2006, 30 = GE 2005, 1548 = WuM 2005, 790