§ 1 Vollstreckungsmöglichkeiten / B. Zwangssicherungshypothek

Rz. 2

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ist für den Gläubiger in erster Linie nur eine Sicherung seines titulierten Anspruchs. Hierdurch kann der Gläubiger erstmals seine ungesicherte titulierte Forderung dinglich mit Rang vor späteren Rechten am Grundstück sichern und auch mit Rang vor einer späteren Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung durch einen persönlichen Gläubiger. Mit Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch ist diese Maßnahme der Zwangsvollstreckung beendet.^[2]

Rz. 3

Aber auch für bereits dinglich gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger kann die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek dann in Betracht kommen, wenn sie ihren (Darlehens-)Anspruch an einem anderen Grundstück des Schuldners absichern wollen.^[3] Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek an dem Grundstück, an welchem der Gläubiger für seinen (Darlehens-)Anspruch bereits ein rechtsgeschäftlich bestelltes Grundpfandrecht hat, ist jedoch abzulehnen.^[4] Ebenfalls unzulässig ist die Eintragung einer sog. "Ausfallhypothek" neben einer bereits eingetragenen weiteren Hypothek.^[5] Zulässig ist jedoch die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek neben einem bereits an einem anderen Grundstück des Schuldners bestellten rechtsgeschäftlichen Grundpfandrecht.^[6] Im Hinblick auf die Verschiedenartigkeit von Hypothek und Grundschuld hat das BayObLG^[7] entschieden, dass neben der Grundschuld an einem anderen Grundstück des Schuldners eine Zwangssicherungshypothek zulässig ist.

Rz. 4

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch für eine öffentliche Last eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eingetragen werden. Grundsätzlich würde die Sicherungshypothek neben dem Vorrecht der Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 ZVG eine unzulässige Doppelbelastung bedeuten. Sofern jedoch das Vorrecht der Rangklasse 3 nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, muss auch die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zulässig sein.^[8] Gleichermaßen ist eine Sicherungshypothek zulässig, die unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG eingetragen wird, § 322 Abs. 5 AO.^[9]

Rz. 5

2007 wurde das WEG erstmals umfassend geändert (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 18.4.2007 – WEGuaÄndG). Letztlich erfolgte durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl I, 2187) eine erneute umfassende Änderung. Die neuen Regelungen sind weitgehend am 1.12.2020 in Kraft getreten. Der Verband ist nunmehr Träger der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht mehr die Miteigentümer. Der Verwalter erhält im Außenverhältnis mehr Befugnisse, aber auch Pflichten, seine Haftung vergrößert sich. Ab dem 1.12.2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nur derjenige bezeichnen, der vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die ihm die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse bescheinigt. Weitere Neuerungen betreffen die Vereinfachungen für die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen und für die Willensbildung bei baulichen Veränderungen, insb. Sanierung und Modernisierung. Änderungen ergeben sich in der Gründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft oder zur Sondereigentumsfähigkeit. Weiterhin gilt aber, dass Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Miteigentümer in der Befriedigungsreihenfolge in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG seit dem 1.7.2007 eine bevorrechtigte Rangstelle haben. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gewährt bei der Vollstreckung in ein Wohnungs-/Teileigentum dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer gegen den schuldnerischen Wohnungseigentümer auf Zahlung von Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums ein Vorrecht. Der Vorrang soll dem Ausfall nicht eintreibbarer Hausgeldansprüche, die von anderen Wohnungseigentümern mitgetragen werden müssen, entgegenwirken. Den dinglich Berechtigten gehen damit weitere aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Ansprüche vor. Bei den Ansprüchen der Rangklasse 2 handelt es sich – im Gegensatz zu den persönlichen Ansprüchen der Rangklasse 5 – um dingliche Befriedigungsansprüche.^[10] Erfasst werden neben den Hausgeldansprüchen ferner die durch den Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse auf die anteiligen Lasten und Kosten (§ 28 Abs. 1 WEG) und Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung) (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte Eintragung einer bedingten Zwangssicherungshypothek ("soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt") in das Grundbuch ist zulässig.^[11] Etwas anders sieht dies das OLG Stuttgart:^[12] Auch zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorr...