§ 1 Vollstreckungsmöglichkeiten / C. Zwangsverwaltung

Rz. 7

Diese Art der Immobiliarzwangsvollstreckung dient dazu, den titulierten Anspruch des Gläubigers ohne Verwertung des Grundstücks aus den Grundstückserträgen (Miete und Pacht) zu befriedigen. Für den Gläubiger kann es durchaus sinnvoll sein, die Zwangsverwaltung neben der Zwangsversteigerung gleichzeitig durchführen zu lassen.^[15]

Rz. 8

Muss z.B. das Objekt dringend saniert werden, insbesondere im Hinblick auf ein besseres Versteigerungsergebnis, können diese Maßnahmen durch den Zwangsverwalter vorgenommen werden. Die hierbei entstandenen und vom Gläubiger gezahlten Auslagen (= Vorschüsse) genießen in einer Zwangsversteigerung das Vorrecht der Rangklasse 1, § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. Da der Zwangsverwalter zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundbesitzes verpflichtet ist, ist er auch gehalten, sofort die öffentlichen Grundstückslasten zu zahlen, sodass diese in der Zwangsversteigerung in der bevorrechtigten Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 ZVG nicht mehr geltend gemacht werden.

Rz. 9

Insgesamt kann durch Anordnung der Zwangsverwaltung regelmäßig einer Misswirtschaft des Schuldners vorgebeugt werden.

Rz. 10

Der Schuldner ist nicht verpflichtet, den Zutritt zu seinem Grundstück zu gestatten, insbes. auch nicht dem Sachverständigen zur Verkehrswertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren. Nach Besitzergreifung des Objekts durch den Zwangsverwalter wird dieser eine Hausbesichtigung sicherlich ermöglichen.

Rz. 11

Ein dinglicher Gläubiger kann seine Befriedigungsaussichten in der Zwangsversteigerung durch eine gleichzeitig angeordnete Zwangsverwaltung ebenfalls erheblich verbessern. In der Zwangsverwaltung werden in der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG nur laufende Zinsen der eingetragenen Rechte und Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung berücksichtigt, sofern sie anteilig auf die laufenden Zinsen entfallen. In der Zwangsversteigerung hingegen kann der Gläubiger in der Rangklasse 4 neben den laufenden Zinsen auch bis zu zwei Jahre rückständige Zinsen geltend machen, einschließlich der gesamten Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung. Zahlungen auf diese Ansprüche sind jeweils in dem anderen Verfahren anzurechnen.^[16] Hat der Gläubiger somit die laufenden Zinsen in der Zwangsverwaltung erhalten, muss er insoweit auf diesen Anspruch in der parallel laufenden Zwangsversteigerung verzichten und erhöht somit die Zuteilung auf die Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung, die rückständigen Zinsen und evtl. sogar auf das Kapital.

Rz. 12

Ist der Schuldner Eigentümer eines vermieteten bzw. verpachteten Objekts, kann der Gläubiger zunächst von einer Zwangsverwaltung absehen und stattdessen die Miet- und Pachtzinsansprüche pfänden. Da diese Ansprüche dem Hypothekenhaftungsverband unterliegen, § 1123 BGB, kann sich ein Grundpfandrechtsgläubiger sowohl aus dem Grundstück selbst als auch aus den dem Hypothekenhaftungsverband unterliegenden Gegenständen befriedigen. Erfolgt die Mietpfändung auf der Grundlage eines dinglichen Titels, geht diese Pfändung einer früheren aufgrund eines persönlichen Titels erfolgten Pfändung immer im Range vor, § 865 ZPO.^[17]

Rz. 13

Konkurrieren mehrere Pfändungen, gilt der Grundsatz: Ein dinglicher Gläubiger verdrängt den persönlichen Gläubiger, dingliche Gläubiger untereinander werden nach dem Range ihrer Rechte am Grundstück befriedigt. Diese Einzelpfändungen verlieren jedoch dann ihre Wirkung, wenn die Beschlagnahme im Wege der Zwangsverwaltung wirksam wird, §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG.

[15] Vgl. Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, Einl. Rn 19 ff.

[16] Steiner/Hagemann, ZVG, § 146 Rn 33.

[17] Stöber/Rellermeyer, Forderungspfändung, A.341.