§ 1 Zuwendungen unter Lebenden / 3. Hinweise zum Muster

Rz. 206

& Ehegattenzustimmung (siehe auch Rdn 250)

Gemäß § 1365 BGB empfiehlt sich generell, die Zustimmung des Ehegatten im Übergabevertrag vorzusehen. Die Zustimmung kann auch gem. § 1375 Abs. 2 S. 3 BGB von Bedeutung sein.

Rz. 207

& Auflassungsvormerkung

Bei Übergabeverträgen ist zwar auf die Möglichkeit einer Auflassungsvormerkung für den Übernehmer hinzuweisen. In aller Regel werden die Vertragsbeteiligten jedoch auf die – auch kostenauslösende – Eintragung einer Auflassungsvormerkung verzichten.

Rz. 208

& Besitz, Nutzungen und Lasten

Entsprechend dem Inhalt des bestellten Nießbrauchs erhält der Übernehmer lediglich den mittelbaren Besitz sofort. Im Übrigen gehen Besitz, Nutzungen und Lasten erst mit der Beendigung des zugunsten des Übergebers bzw. seines Ehegatten bestellten Nießbrauchsrechts über.

Rz. 209

& Nießbrauch (siehe auch Rdn 289)

Die Übertragung von Grundvermögen gegen Vorbehalt des Nießbrauchs für den Übergeber bzw. seinen Ehegatten kann als klassische Form der Grundstücksübergabe zwischen Eltern und deren Abkömmlingen bezeichnet werden. Bei dem Vorbehalt eines Nießbrauchs handelt es sich um eine einfache und sichere Gestaltung, da sie selbst bei der Veräußerung bzw. im Falle der Zwangsversteigerung die Rechtsposition des Übergebers absichert. Da dem Übergeber alle Früchte und Nutzungen verbleiben, bleibt für diesen also "alles beim Alten". Der Nießbraucher ist weiterhin berechtigt, das Besitzrecht auszuüben. Eingeschlossen sind die Ansprüche aus dem Besitzschutz und die Abwehr von Eigentumsstörungen (§ 1065 BGB). Die vorbezeichneten Umstände erleichtern den Entschluss des Übergebers, lebzeitig zu verfügen. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und auch nicht vererblich, die Ausübung kann jedoch einem Dritten überlassen werden (§ 1059 S. 2 BGB). Die Befugnis zur Ausübungsüberlassung kann jedoch durch Vereinbarung mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen werden. Hierfür ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.^[575]

Der Übergeber behält sich den Nießbrauch vor, wenn er sämtliche Nutzungen einer Sache oder eines Rechts ziehen will (§ 1030 BGB). Vom Nießbrauchsrecht umfasst ist auch das Recht zur Vermietung und Verpachtung. Es besteht jedoch die Möglichkeit, einzelne Nutzungen, wie beispielsweise die Vermietung, auszuschließen. Ein derartiger Ausschluss erlangt jedoch nur dann dingliche Wirkung, sofern eine diesbezügliche Eintragung im Grundbuch erfolgt.^[576] Vermietet der Nießbraucher die seinem Recht unterliegende Sache, handelt es sich um eine typische Selbstausübung des Nießbrauchsrechts, nicht hingegen um die Überlassung der Ausübung.^[577] Es genügt im Übrigen nicht, § 1059 S. 2 BGB abzubedingen, wenn die Vermietungsmöglichkeit ausgeschlossen werden soll. Es bedarf hier einer ausdrücklichen Vereinbarung. Diese stellt sich als Ausschluss einzelner Nutzungen nach § 1030 Abs. 2 BGB dar.^[578] Sofern der Nießbraucher Mietverträge abschließt, deren Dauer über die Dauer des Nießbrauchs hinausgeht, erlöschen diese nicht, § 1056 Abs. 1 BGB. Gemäß § 1056 Abs. 2 BGB steht dem Eigentümer jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses geht jedoch nicht auf einen späteren Erwerber über, es sei denn, es erfolgt eine Übertragung gem. § 413 BGB.^[579] Es handelt sich um eine ordentliche Kündigung, d.h. die Kündigungsschutzvorschriften sind anwendbar.

Hat der ursprüngliche Eigentümer einen Mietvertrag abgeschlossen und wurde dem Mieter der Wohnraum bereits überlassen, tritt der Nießbraucher für die Dauer des Nießbrauchs in diesen Mietvertrag ein. Ist der Nießbrauch beendet, besteht der Mietvertrag wieder mit dem Eigentümer.

Folgende Nießbrauchsarten werden u.a. unterschieden:^[580]

▪	Nettonießbrauch,
▪	Bruttonießbrauch,
▪	Vorbehaltsnießbrauch,
▪	Zuwendungsnießbrauch,
▪	Eigentümernießbrauch[581] (ein berechtigtes Interesse hieran muss nicht nachgewiesen werden),[582]
▪	Vermächtnisnießbrauch (der Anspruch auf Einräumung eines Nießbrauchsrechts wird im Wege des Vermächtnisses zugewandt),
▪	Quotennießbrauch,
▪	Sicherungsnießbrauch,
▪	"schuldrechtlicher" Nießbrauch.

Gemäß § 1030 Abs. 1 BGB stehen dem Nießbraucher grundsätzlich sämtliche Nutzungen zu. Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass einzelne Nutzungen ausgenommen sein sollen. Es handelt sich dann um einen sogenannten Quotennießbrauch, wonach dem Nießbraucher lediglich ein Bruchteil der Nutzungen zustehen soll. Im Gegenzug hat er auch nur einen Bruchteil der Lasten zu tragen.^[583] Belastungsobjekt ist jedoch das Gesamtobjekt. Ein derartiger Nießbrauch ist auch an einem ideellen Miteigentumsanteil möglich.^[584] Belastungsgegenstand kann ferner ein Wohnungseigentum sein.

Formulierungsbeispiel

Der Übergeber behält sich an dem Vertragsobjekt den lebtäglichen unentgeltlichen Nießbrauch zu einer Quote von ½ vor. Die Eintragung im Grundbuch (…) (weiter siehe Muster § 6).

Es besteht auch die Möglichkeit, den Nießbrauch nur am ideellen Anteil eines Miteigentümers zu bestellen (sogenannter Bruchteilsnießbrauch).

Formulierungsbeispiel

Der Übergeber behält sich an einem ideellen h...