§ 10 Der Verwalter / 1. Notwendigkeit von Vergleichsangeboten

Rz. 20

Es ist nicht Aufgabe des amtierenden Verwalters, Interessenten für die Übernahme der Verwaltung (aus seiner Perspektive: Konkurrenten) zu suchen.^[20] Wenn seine Bestellungszeit dem Ende zugeht, wird er deshalb keine Angebote anderer Verwalter einholen und auch keine Bewerber zur Versammlung einladen; erst recht dann nicht, wenn er selbst zur Fortführung der Verwaltung bereit ist. Steht in der entscheidenden Versammlung nur der bisherige Verwalter zur Wahl, hat die fehlende Auswahl auf die Rechtmäßigkeit der Bestellung keinen Einfluss: Die Verwalterwahl entspricht grundsätzlich auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nur der bisherige Verwalter zur Wahl steht.^[21] Die (nicht seltene) Ausnahme liegt vor, "wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat", was insbesondere dann der Fall sein soll, "wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind" oder wenn Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen; ferner wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war; wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden“.^[22] In solchen Fällen sind also Vergleichsangebote einzuholen, widrigenfalls der Bestellungsbeschluss anfechtbar ist.

Rz. 21

Wenn ein neuer Verwalter gewählt werden soll, setzt eine ordnungsgemäße Wahl grundsätzlich voraus, dass verschiedene Alternativangebote vorlagen.^[23] Diese ermöglichen es der Gemeinschaft, Stärken und Schwächen der Leistungsangebote und insbesondere die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen sowie ggf. Erkundigungen über die Bewerber einzuziehen und sich ein Bild darüber zu verschaffen, ob sie fachlich geeignet sind.^[24] Eine bestimmte Mindestanzahl gibt es nicht: "Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen."^[25] Wie auch bei Baumaßnahmen wird aber meistens ("drei-Angebote-Doktrin") die Einholung von drei Angeboten verlangt.^[26] Die Pflicht zur Einholung von Angeboten begegnet vielfältiger Kritik (im Zusammenhang mit Baumaßnahmen → § 4 Rdn 11); insbesondere die Differenzierung zwischen Neu- und Wiederbestellung ist alles andere als überzeugend, was von der Schwammigkeit der Kriterien, bei deren Vorliegen ausnahmsweise auch bei einer Wiederbestellung Angebote einzuholen sein sollen, geradezu indiziert wird.^[27]

Einige spezielle Fragen zum Thema "Angebote" werden nachfolgend erörtert.

Rz. 22

Bei einem Verwalterwechsel (Neubestellung) stellt sich die Frage, ob es drei "alternative" Angebote (ergo von drei neuen Kandidaten) geben muss oder ob die (alten oder neu angebotenen) Konditionen des amtierenden Verwalters bei den in der Summe erforderlichen "drei Vergleichsangeboten" mitzählen. Letzteres dürfte richtig sein, denn die Wohnungseigentümer können das Angebot der Bewerber mit den Konditionen des amtierenden Verwalters vergleichen; das gilt unabhängig davon, ob dieser sich wieder bewirbt oder nicht. Eigentlich müsste beim Verwalterwechsel sogar ein Alternativangebot (also ein neuer Bewerber) genügen, weil dann immer noch in der Summe zwei Angebote vorliegen (das des amtierenden und das des Bewerbers); weil die Wohnungseigentümer die Anzahl der Alternativangebote im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen können, dürfte das nicht zu beanstanden sein. Die Rechtslage muss insofern aber als offen bezeichnet werden.

Rz. 23

Wenn sich ein einzelkaufmännischer Unternehmer in eine Verwaltungsgesellschaft umgewandelt (→ § 10 Rdn 8) oder wenn er (ohne Umwandlung) eine von ihm geleitete Verwaltungsgesellschaft gegründet hat und sich (nach Ablauf der bisherigen Bestellungszeit) mit der neuen Gesellschaft um eine Bestellung bewirbt, sind keine Vergleichsangebote erforderlich.^[28] Denn den Gemeinschaften sind die "nur formal" neuen Verwaltungen mit ihren Leistungen, Stärken und Schwächen bereits bestens bekannt.

Rz. 24

Eine Verwalterbestellung, die im Anschluss an die gerichtliche Ungültigerklärung eines Erstbeschlusses erfolgte (sodass der Verwalter zum Zeitpunkt seiner erneuten Wahl schon einige Monate lang im Amt war), ist als Neubestellung zu betrachten, denn ansonsten könnte die Eigentümermehrheit den strengen Maßstab für die Neubestellung durch bloße Wiederholung der Bestellung umgehen.^[29]

Rz. 25

Die Neubestellung in einer bislang verwalterlosen Gemeinschaft wirft schon deshalb praktische Schwierigkeiten auf, weil sich erst einmal Eigentümer finden müssen, ...