a) Muss zugleich der Beschluss des Verwaltervertrags anfochten werden?
Rz. 64
Der Verwaltervertrag kann Gegenstand des Bestellungsbeschluss sein (Bestellung und Vertragsabschluss uno actu) oder separat beschlossen werden. Im ersten Fall beinhaltet die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses zwangsläufig die Anfechtung des auf den Abschluss des Verwaltervertrags bezogenen Beschlusses. Bei der Begründung der Anfechtungsklage muss der Verwaltervertrag nicht besonders erwähnt werden. Widerspricht nämlich die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung, wird der Beschluss in jedem Fall zur Gänze für unwirksam erklärt. Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie) handelt es sich sowieso um ein einheitliches Rechtsverhältnis, das sich separater Beurteilung (hinsichtlich der Bestellung einerseits und dem Vertrag andererseits) entzieht. Auf dem Boden der h.M. hat die Ungültigerklärung des auf die Bestellung bezogenen Beschlussteils nach § 139 BGB zwangsläufig die Ungültigerklärung des auf den Vertragsabschluss bezogenen Beschlussteils zur Folge. Wird der Abschluss des Verwaltervertrags separat beschlossen, ist eine Anfechtung möglich und wird erfolgreich sein; sie ist aber nicht nötig. Erfolgreich wird die Anfechtung deshalb sein, weil der Abschluss eines Vertrags mit einem Verwalter, dessen Bestellung (aus in der Person des Verwalters liegenden Gründen) für ungültig zu erklären ist, seinerseits ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht; hier zeigt sich nur wieder die innere Zusammengehörigkeit von Bestellung und Vertrag. Dass der BGH entschied, dass die Beschlüsse über den Verwaltervertrag und über die Bestellung eigenständig zu behandeln seien und in ihrem Bestand von dem Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden, steht dieser Tatsache nur scheinbar entgegen; denn in der Entscheidung ging es um die (vom BGH verneinte) Frage, ob die Unwirksamkeit des Verwaltervertrags oder einzelner Klauseln die Anfechtbarkeit der Bestellung zur Folge habe (dazu nachfolgend). Nötig ist die Anfechtung des "Verwaltervertrags-Beschlusses" nicht, weil der Verwaltervertrag im Fall der Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses aufgrund seiner Abhängigkeit von der Bestellung ohne weiteres entfällt (→ § 10 Rdn 77). Fazit somit, zugleich Antwort auf die Frage in der Überschrift: Nein. Es genügt, den Beschluss der Bestellung anzufechten.
b) Mängel des Verwaltervertrags als Grund für die Anfechtung der Bestellung?
Rz. 65
Der Abschluss eines Verwaltervertrags oder zumindest die Vereinbarung der essentialia negotii ("Eckpunkte" Laufzeit, Vergütung) gehören zwingend zu einer ordnungsmäßigen Bestellung (→ § 10 Rdn 40). Das Fehlen eines Verwaltervertrags bzw. der "Eckpunkte" macht einen Beschluss der Verwalterbestellung also anfechtbar. Der Beschluss nachteiliger Regelungen im Verwaltervertrag führt hingegen nicht zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses. Die Entscheidung erging zwar zu einem Fall, in dem Bestellung und Verwaltervertrag Gegenstand zweier nacheinander gefasster Beschlüsse waren; dieser Umstand ist für die Überlegungen des BGH aber nicht tragend, weshalb nichts anderes gilt, wenn über Bestellung und Vertrag in einem Beschluss (uno actu) beschlossen wird. Inhaltliche Mängel des Verwaltervertrags (d.h. Klauseln, die ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen und für die Gemeinschaft nachteilig sind) führen also nicht zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses. Wenn vertragliche Regelungen außerhalb eines "ganzen" Verwaltervertrags als "Eckpunkte" der Bestellung mitbeschlossen werden, so namentlich die Höhe der Vergütung, gilt nichts anderes. Der Streit über Inhalte des Verwaltervertrags ist nicht auf dem Weg über die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses auszutragen, sondern in erster Linie durch die Erhebung einer Feststellungsklage, mit welcher die AGB-rechtliche Nichtigkeit des Vertrags oder einzelner Klauseln geltend gemacht werden kann (→ § 10 Rdn 111). Nur in Ausnahmefällen, zu denen die Regelung der Vergütung gehört, ist der Beschluss des Verwaltervertrags (bzw. der Beschluss der Vergütungsregelung) anfechtbar.
Rz. 66
Beispiele
1. Mit Beschluss 1 wird die Bestellung eines Verwalters für 5 Jahre beschlossen, mit Beschluss 2 ein Verwaltervertrag mit einer weit überhöhten und intransparenten Vergütung. – Der Beschluss 1 (Verwalterbestellung) kann nicht mit der Begründung angefochten werden, die Vergütung widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss 2 ist teilweise anfechtbar. Der Klageantrag muss lauten: "Der Beschluss wird in Bezug auf die Regelung der Vergütung (§§ 2, 5, 7 usw.) für ungültig erklärt."
2. Auf der Grundlage des vom Verwalter vorgelegten Verwaltervertrags wird (uno actu) seine Bestellung für 5 Jahre beschlossen. Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung ist weit überhöht und intransparent geregelt. – Der Beschluss ist teilweise anfechtbar. Der Klageantrag muss lauten: "Der Beschluss wird in Bezug auf die Regelung der Vergütung im Verwaltervertrag (§§ 2, 5, 7 usw.) für ungültig erklärt."
3. Beschlossen wird die Bestellung des Verwalters für 5 Jahre mit einer im Beschluss kon...