§ 10 Der Verwalter / 2. Hausordnung; Vorgehen gegen Störungen

Rz. 265

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Hausordnung war im alten Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) als Unterfall der allgemeinen Beschlussvollzugspflicht besonders hervorgehoben. Nach neuem Recht ergibt sich die Pflicht, für die Durchführung (oder besser "Einhaltung") der Hausordnung zu sorgen, nach wie vor als Unterfall der Pflicht zum Beschlussvollzug, wobei diese Pflicht im Gesetz nicht mehr erwähnt wird, sondern aus der Organstellung des Verwalters folgt.

Rz. 266

Wenn dem Verwalter Hausordnungsverstöße gemeldet werden, hat er nach allg. M. die Pflicht, durch tatsächliche Maßnahmen (Abmahnschreiben, Rundschreiben, Aushänge und dergleichen) den Störungen entgegenzuwirken. Nach dem alten Recht konnte der Verwalter auch gar nichts anderes tun, denn ohne entsprechende Beschlussfassung und Ermächtigung hatte er keine Möglichkeit zur Einleitung rechtlicher Schritte. Nach dem jetzigen Recht hat der Verwalter hingegen gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG die zur Einleitung rechtlicher Schritte (Anwaltsbeauftragung, Klage) erforderliche Vertretungsmacht. Muss er diese Vertretungsmacht nutzen und ggf. ohne besonderen Beschluss der Gemeinschaft gegen störende Miteigentümer mit rechtlichen, insbesondere gerichtlichen Schritten vorgehen? Die Frage ist zu verneinen, denn die Einleitung rechtlicher Schritte gegen Miteigentümer oder gegen die Personen, denen Eigentümer ihre Wohnung überlassen haben, hat keine untergeordnete Bedeutung i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG und ist auch nicht eilbedürftig i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Am besten ist es, wenn die Gemeinschaft für diese Situation klare Vorgaben beschlossen hat, sei es im Verwaltervertrag (Musterverwaltervertrag → § 14 Rdn 1, dort § 2 Nr. 3b), sei es im Wege eines separaten Dauerbeschlusses. Gibt es keine solchen Vorgaben, oder ist darin geregelt, dass rechtliche Schritte einer gesonderten Beschlussfassung bedürfen, muss der Verwalter die Störungen der Hausordnung zum Gegenstand der Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung machen, um eine Beschlussfassung hierzu zu ermöglichen. Bei Dringlichkeit ist eine außerordentliche Versammlung einzuberufen. Dies zu entscheiden, liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters. Wenn es bspw. um Ruhestörungen geht, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Verwalter den gestörten Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der individuellen Geltendmachung von Abwehransprüchen verweist, anstatt eine außerordentliche Versammlung einzuberufen.

Rz. 267

Bei Störungen in Gestalt einer vereinbarungswidrigen Nutzung eines Sondereigentums (Wohnen im Gewerbe oder umgekehrt) gilt das Gleiche: Erst wenn den Verwalter Beschwerden erreichen, muss er tätig werden; rechtliche Schritte bedürfen der vorherigen Beschlussfassung. Die Verwalterpflichten bei Störungen durch bauliche Veränderungen werden in eben diesem Zusammenhang erörtert (→ § 4 Rdn 118).