§ 10 Der Verwalter / 2. Rechnungslegung

Rz. 204

Der ausgeschiedene Verwalter ist aber §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB zur Rechnungslegung verpflichtet.^[300] Scheidet er am Jahresende aus, schuldet er die Rechnungslegung für das (ganze) Vorjahr (sowie ggf. noch für vorangegangene Jahre). Die WEG-Jahresabrechnung hingegen muss, wenn der Verwalterwechsel mit dem Jahreswechsel zusammenfällt, der neue Verwalter erstellen (→ § 8 Rdn 124), was auf der Basis einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung aber unproblematisch sein sollte.

Rz. 205

Die Rechnungslegung ist mit der Jahresabrechnung fast identisch; der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Miteigentümer entfällt.^[301] In anderen Worten beinhaltet die Rechnungslegung eine Gesamtabrechnung i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG und einen Vermögensbericht i.S.v. § 28 Abs. 4 WEG, aber keine Einzelabrechnungen. Die dazugehörigen Unterlagen (Belege) sind zudem herauszugeben. Die Rechnungslegung muss so detailliert und verständlich sein, dass die WEG ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen. Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder muss sich aus Wirtschaftsplan und Rechnungslegung entwickeln lassen; jeder Buchung muss in der Abrechnung folglich ein schriftlicher Beleg als Nachweis des Geschäftsvorfalls zugrunde liegen.^[302] Der Verwalter ist im Rahmen der Rechnungslegung ferner zur Auskunftserteilung verpflichtet. Darüber hinaus kann die Gemeinschaft, wenn sie berechtigte Zweifel an der Richtigkeit einer vorgelegten Rechnungslegung oder erteilten Auskunft hat – wobei diese Zweifel nicht pauschal, sondern substantiiert darzulegen sind^[303] – gem. § 259 Abs. 2 BGB verlangen, dass die Richtigkeit und Vollständigkeit vom Verpflichteten per eidesstattlicher Versicherung bestätigt wird.

Rz. 206

Die Ansprüche auf Rechnungslegung und Auskunft dienen allgemein der Kontrolle des Ex-Verwalters und speziell der Geltendmachung eventueller Herausgabeansprüche nach § 667 BGB.^[304] Sie sind aber nicht davon abhängig, dass die Gemeinschaft die Unterlagen/Auskünfte zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter benötigt. Es kann zunächst also z.B. offenbleiben, ob eventuelle Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Ex-Verwalter verjährt sind oder ihnen andere Hindernisse entgegenstehen.^[305] Dem Anspruch auf Rechnungslegung steht es (erfahrungsgemäß zur größten Verwunderung in Anspruch genommener Ex-Verwalter) insbesondere nicht entgegen, wenn die Gemeinschaft für den fraglichen Zeitraum eine Jahresabrechnung beschlossen hat;^[306] das muss sie nun einmal irgendwann tun, auch wenn mangels Rechnungslegung des Ex-Verwalters noch Unklarheiten bestanden.

Rz. 207

Hat der Ex-Verwalter die Verwaltungsunterlagen bereits an die Gemeinschaft herausgegeben, ist das kein Grund für ihn, die Rechnungslegung oder die Erteilung konkret geforderter Auskünfte zu unterlassen; die Eigentümergemeinschaft muss ihm zu diesem Zweck nur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren oder Kopien überlassen.^[307] Der Ex-Verwalter muss sich anstrengen: Er kann der Gemeinschaft oder dem Nachfolgeverwalter nicht ansinnen, sich die gewünschten Erkenntnisse selbst durch Auswertung der Unterlagen zu verschaffen; es ist seine Sache, sich dieser Arbeit zu unterziehen, auch wenn der Aufwand groß ist.^[308] Behauptet der Ex-Verwalter, die Unterlagen (ganz oder teilweise) nicht mehr im Besitz zu haben, hilft ihm das nichts; dann muss er sich entweder um Ersatz bemühen oder den Nachweis führen, dass und warum ihm das nicht möglich ist.^[309] Hat der Ex-Verwalter (unzulässigerweise) über das Gemeinschaftskonto auch Geldbewegungen Dritter abgewickelt (z.B. Ein- und Auszahlungen von Miete einzelner Eigentümer im Rahmen einer Sondereigentumsverwaltung), ändert das an seiner Pflicht zur Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen nichts; denn die pflichtwidrige Vermögensvermischung darf nicht zum Verlust des Rechnungslegungsanspruches der Gemeinschaft führen. Der Ex-Verwalter kann ggf. diejenigen Beträge in den Kontoauszügen unkenntlich machen, die sich nach dem Buchungstext zweifelsfrei auf Geldbewegungen Dritter beziehen.^[310] Hat der Ex-Verwalter die Verwaltungsunterlagen noch nicht herausgegeben, wird der Anspruch auf Rechnungslegung zweckmäßigerweise mit dem Anspruch auf Herausgabe in einer Klage verbunden (Klageantrag 1: Herausgabe; Klageantrag 2: Rechnungslegung).

Rz. 208

Muster 10.18: Klage gegen Ex-Verwalter auf Rechnungslegung

Muster 10.18: Klage gegen Ex-Verwalter auf Rechnungslegung

1. Allgemein: Der Beklagte wird verurteilt, für die Zeit vom [z.B. Beginn des Kalenderjahres] bis [Ende der Bestellungszeit] über die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft Heinestraße 12, 75234 Musterstadt Rechnung zu legen.

2. Speziell: Der Beklagte wird verurteilt, Auskunft über das Girokonto Nr. IBAN 123 bei der Sparfuchsbank zu erteilen durch Vorlage der Kontoauszüge für die Zeit vom 31.7. bis 31.12.20xx.

Rz. 209

In den Fällen, in denen der Anspruch auf Rechnungslegung gerichtlich geltend ...