§ 10 Der Verwalter / 3. Der Nachweis der Verwaltereigenschaft

Rz. 309

Aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht benötigt der Verwalter keine "Verwaltervollmacht", wie sie im alten Recht (§ 27 Abs. 6 WEG a.F.) noch vorgesehen war. Er muss sich gegenüber Vertragspartnern aber als Verwalter legitimieren können. Ein amtliches Verwalterregister, das beispielsweise Teil eines beim Grundbuchamt geführten "Zentralgrundbuchs" sein könnte, gibt es leider nicht (→ § 1 Rdn 10). Als "Nachweis" kommt die Vorlage des Versammlungsprotokolls oder des unterschriebenen Verwaltervertrags in Betracht, was aber insofern wenig sinnvoll ist, als darin zahlreiche Informationen enthalten sind, die den Vertragspartner nichts angehen. Besser ist es, wenn der Verwalter ein Dokument vorlegt, in dem seine Verwalterbestellung von bestimmten Eigentümern bestätigt wird (Muster → § 14 Rdn 2). Eine solche Bestätigung hat zwar schon im Ausgangspunkt keine rechtliche Bedeutung; dazu kommt der Umstand, dass ein Vertragspartner nicht wissen kann, ob es die Personen, die die Bestätigung unterzeichneten, überhaupt gibt und ob die Bestätigung materiell richtig ist (→ § 1 Rdn 10). Aber das unterscheidet die "Bestätigung" nicht von der "Verwaltervollmacht" nach dem alten Recht, die in der Praxis ausreichend war.

Rz. 310

Das Gesetz regelt in § 26 Abs. 4 WEG den Fall, dass die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss. Hierfür genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Dieser Nachweis ist nur in einem einzigen Fall erforderlich: Wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass der Verwalter zur Veräußerung von Sondereigentum gem. § 12 WEG die Zustimmung erteilen muss (→ § 2 Rdn 96), weil dem Grundbuchamt (dem gegenüber die Zustimmung zu erklären ist) die Verwaltereigenschaft gem. § 29 GBO in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen ist. Die Regelung ist aber analog auch in anderen Fällen anzuwenden, in denen die Verwaltereigenschaft nachzuweisen ist.^[429]

Rz. 311

In § 24 Abs. 6 WEG werden die drei Personen bezeichnet, die das Versammlungsprotokoll unterschreiben sollen (→ § 7 Rdn 145). Zahlreiche Sonderfälle werden nachfolgend dargestellt.

▪	Wenn der Beiratsvorsitzende zugleich Miteigentümer ist (was der Normalfall sein sollte), muss trotzdem noch ein weiterer Eigentümer unterschreiben; die Notwendigkeit der Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers entfällt nicht dadurch, dass der Beiratsvorsitzende in seiner "Doppelfunktion" zweimal unterschreibt (einmal als Beiratsvorsitzender und einmal als Miteigentümer).[430]
▪	Ist der Beiratsvorsitzende zugleich Versammlungsvorsitzender, genügt seine Unterschrift und die eines (weiteren) Wohnungseigentümers.[431]
▪	Fehlt die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters, kann und muss das Grundbuchamt (sofern sich nicht aus dem vorgelegten Protokoll Anhaltspunkte für das Gegenteil ergeben) davon ausgehen, dass diese Funktionsträger nicht gewählt wurden, an der Sitzung nicht teilnahmen oder ein Verwaltungsbeirat überhaupt nicht besteht. Das Grundbuchamt kann nicht den Nachweis verlangen, dass kein Verwaltungsbeirat gewählt ist, zumal der Nachweis einer solchen "negativen Tatsache" in der Form des § 29 GBO kaum gelingen kann.[432]
▪	Bei der Einpersonenversammlung genügt die Unterschrift nur dieser Person.[433]
▪	Bei einer Verwalterbestellung in Textform ("Umlaufbeschluss") gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG müssen die Unterschriften aller Eigentümer beglaubigt werden.[434] Bei einer Verwalterbestellung in Textform gem. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit genügen die Unterschriften der drei in § 24 Abs. 6 WEG genannten Eigentümer, wobei statt des Vorsitzenden (den es in diesem Fall nicht gibt) de Beschlussinitiator unterschreiben muss.[435]
▪	Bei einer Bestellung in der Teilungserklärung (zu der es aber nicht mehr kommen dürfte), genügt die Vorlage einer Ausfertigung davon. Erfolgt die Verwalterbestellung im Begründungsstadium durch werdende Wohnungseigentümer i.S.v. § 8 Abs. 3 WEG, sind deren Unterschriften zu beglaubigen.[436]

Rz. 312

Diese zur Unterzeichnung berufenen Personen müssen (ausgestattet mit Personalausweis oder Reisepass) mit dem Versammlungsprotokoll (Ausdruck oder Kopie) zu einem Notar ihrer Wahl (oder einer anderen nach dem jeweiligen Landesrecht zur öffentlichen Beglaubigung befugten Stelle) gehen und dort ihre Unterschriften unter dem Protokoll (der Niederschrift) beglaubigen lassen. Eine ebenfalls mögliche, aber deutlich mehr Kosten verursachende Beurkundung der Erklärung ist ebenso wenig nötig wie eine gesonderte (kostenpflichtige) Beratung durch den Notar; das gilt jedenfalls dann, wenn der Notar den Text der Veräußerungszustimmung nicht entwerfen muss, sondern der Verwalter ihn mitbringt, was der Normalfall sein sollte. Es ist nicht nötig, dass alle Unterschriften auf demselben Exemplar der Niederschrift stehen. Zwar geht der Wortlaut des § 26 Abs. 4 WEG davon aus, dass (nur)...