§ 10 Der Verwalter / 5. Sondervergütungen

a) Allgemeines

Rz. 139

Die meisten Verwalterverträge unterscheiden zwischen Grund- und Zusatzleistungen, was neuerdings auch als Baukastensystem bezeichnet wird. Die Vergütung wird dementsprechend differenziert geregelt: Für die Grundleistungen gilt eine Grundvergütung, für die Zusatzleistungen eine Sondervergütung. Diese Preisgestaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie der BGH im Jahr 2019 entgegen der früher h.M. ausdrücklich bestätigt hat. Ein Unternehmer sei in der konkreten Ausgestaltung seines Preisgefüges frei und könne seine Leistung entweder zu einem Pauschalpreis anbieten oder den Preis in mehrere Preisbestandteile oder Teilentgelte aufteilen.^[206] Die Vereinbarung von Sondervergütungen hat für die Gemeinschaft den Vorteil, dass die Sondervergütungen einem etwaigen Verursacher zugeordnet und diesem belastet werden können. Die Alternative wäre eine von allen Miteigentümern anteilig zu tragende höhere Grundvergütung ohne die Möglichkeit, die Mehrkosten dem Verursacher weiter berechnen zu können. Eigentlich müsste ein Verwalter seine Leistungen auch komplett als "Einheitspreisvertrag" (bekannt aus dem Bauwesen) anbieten können. Dem ist der BGH allerdings mit der – nicht näher begründeten – Behauptung entgegengetreten, es müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein, was einer vollständigen Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten entgegenstehe.^[207] Das überzeugt nicht. Denn jeder Einheitspreisvertrag endet mit einer bestimmten, auf der Prognose der anfallenden Einheiten beruhenden Angebotssumme, die den voraussichtlichen Gesamtumfang der Vergütung erkennen lässt; der Verwaltervertrag kann und muss insofern keine Ausnahme darstellen. Es kann gute Gründe dafür geben – und mithin ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen –, einen Verwaltervertrag komplett nach Einheitspreisen (insbesondere Stundensatz) anzubieten, beispielsweise bei zerstrittenen Kleinstgemeinschaften.

Rz. 140

Unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ebenso wie unter dem Gesichtspunkt der AGB-Kontrolle (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 307 Abs. 3 S. 2 BGB) müssen Vergütungsregelungen dem Transparenzgebot genügen. Die Regeln müssen klar und verständlich sein, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen der zahlungspflichtigen WEG so weit wie möglich erkennen lassen und dürfen keinen Raum für Doppelberechnungen lassen. Es muss also hinreichend deutlich werden, dass die mit einem Teilentgelt ausgewiesene Leistung nicht bereits Bestandteil einer anderen, entgeltpflichtigen Leistung ist.^[208] Üblich und wirksam ist deshalb insbesondere eine Gestaltung, die die Leistungen drei Preisspalten – Festvergütung, variable Vergütung, Aufwendungsersatz – zuordnet.^[209] Die Klausel "Über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen (oder: Architekten- und Ingenieurleistungen) werden gesondert honoriert" ist hingegen unwirksam, weil sie nicht erkennen lässt, welche Vergütung für welche Leistung geschuldet sein soll.^[210] Die Klausel "Von der Grundvergütung sind Verwaltungsleistungen nicht umfasst, die über die laufende Verwaltertätigkeit hinaus gehen, wie z.B. Unterstützung des Anwalts bei Rechtsstreitigkeiten der WEG" ist nach hier vertretener Auffassung ebenfalls aus den vorgenannten Gründen unwirksam, wurde vom LG Gera aber "gehalten".^[211]

Rz. 141

Inhaltlich unterliegen (Sonder-)Vergütungsvereinbarungen nur beschränkt der AGB-Kontrolle. Abgesehen von der "Einbeziehungskontrolle" des § 305c BGB (wonach überraschende und mehrdeutige Klauseln nicht Vertragsbestandteil werden) und der Geltung des vorstehend thematisierten Transparenzgebots findet im Prinzip keine Inhaltskontrolle statt.^[212] Gemäß § 307 Abs. 3 BGB unterliegen nämlich nur solche AGB der Inhaltskontrolle, "durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden". Preisvereinbarungen, die die Vergütung unmittelbar regeln, gehören nicht dazu.^[213] Vom Grundsatz der Kontrollfreiheit der Preisvereinbarungen hat die Rspr., hier insbesondere der für das Bankrecht zuständige XI. BGH-Zivilsenat, allerdings gewichtige Ausnahmen entwickelt, die die sog. Preisnebenabreden betreffen. Als Preisnebenabreden wurden zahlreiche Extragebühren in den AGBs von Banken, Versicherungen, Finanzdienstleistern wie beispielsweise Fälligkeitsklauseln, Vorleistungsklauseln, Preisänderungsklauseln und laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte für unwirksam erklärt. Als Beispiel einer Preisnebenabrede außerhalb des Finanzsektors sind Bearbeitungsgebühren für den Selbstausdruck von Eintrittskarten durch den Käufer zu nennen.^[214] Die diese Rspr. tragenden Grundsätze sind zwar auch im Wohnungseigentumsrecht zu beachten; aber wenn im Verwaltervertrag die Hauptpflichten des Verwalters deutlich benannt und bepreist werden, liegen keine Preisnebenabreden, sondern kontrollfreie Preisvereinbarungen vor.^[215]

[206] BGH v. 5.7.2019 – V ZR 278/17, ZMR 2020, 206, Rn 34.

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