§ 10 Der Verwalter / a) Allgemeines

Rz. 87

Der Verwaltervertrag kommt (wie jeder Vertrag) durch übereinstimmende Willenserklärungen – Angebot und Annahme – zustande. Die zum Vertragsabschluss führende Willenserklärung der Gemeinschaft erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung, für den die allgemeinen Regelungen hinsichtlich Ankündigung, Information über die Entscheidungsgrundlagen, Abstimmungsverfahren usw. gelten (→ § 10 Rdn 28). Der Beschluss über den Verwaltervertrag kann separat gefasst werden, muss das aber nicht. Wenn bei der Bestellung ausdrücklich oder schlüssig auf das Angebot eines Verwaltervertrags Bezug genommen wird, kommt der Vertrag (uno actu) zugleich mit der Bestellung bzw. deren Annahme durch den Verwalter zustande^[144] – was zu empfehlen ist (Muster → § 10 Rdn 43). Ob der Vertragsabschluss "uno actu" mit der Bestellung erfolgt oder ob ein separater Beschluss erfolgt: Es ist nicht nötig, dass die zum Vertragsschluss erforderliche Willenserklärung über den bereits gefassten Beschluss hinaus noch von einer hierzu besonders ermächtigten Person abgegeben wird, erst recht dann nicht, wenn der Beschluss in Gegenwart des gewählten neuen Verwalters erfolgt. Der verkündete Beschluss beinhaltet die Willenserklärung der Gemeinschaft (→ § 10 Rdn 45).

Rz. 88

Die zum Vertrag führende Willenserklärung des Verwalters gibt dieser ausdrücklich oder schlüssig ab, indem er sich unter Vorlage des Verwaltervertrags um die Bestellung bewirbt. Dieses Angebot kann bzw. muss von der Gemeinschaft per Beschluss angenommen werden. Einer (weiteren) Erklärung des Verwalters bedarf es nicht, insbesondere nicht der von der h.M. verlangten "Annahmeerklärung" (→ § 10 Rdn 46). Beschließt die Gemeinschaft Modifizierungen des angebotenen Vertrags, liegt darin die Ablehnung des ursprünglichen Angebots des Bewerbers, verbunden mit einem neuen Angebot der Gemeinschaft an ihn; dieses kann der Bewerber sogleich in der Versammlung annehmen, sofern er noch zugegen ist. Erreicht den Bewerber das Angebot der Gemeinschaft nach der Versammlung, ist davon auszugehen, dass die Gemeinschaft auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet; in der Aufnahme der Verwaltertätigkeit in Kenntnis der von der Gemeinschaft angebotenen Bedingungen liegt die stillschweigende Annahme des Angebots.

Rz. 89

Wenn ein Miteigentümer zum Verwalter bestellt wurde und über den Verwaltervertrag ein gesonderter Beschluss gefasst werden soll (also wenn die Bestellung ohne Bezugnahme auf einen angebotenen Verwaltervertrag erfolgte), stellt sich die Frage, ob der zum Verwalter bestellte Miteigentümer einem Stimmrechtsausschluss unterliegt. Nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 4 WEG müsste das der Fall sein, weil die Beschlussfassung den Abschluss eines Vertrags mit ihm selber betrifft. Allerdings ist anerkannt, dass der Stimmrechtsausschluss nicht zum Tragen kommt, wenn die Bestellung und der Verwaltervertrag in einem Beschluss zusammenfallen (→ § 10 Rdn 38). Und das muss genauso gelten, wenn der Vertragsabschluss der Bestellung nachfolgt, denn im Hinblick auf das mitgliedschaftliche Interesse des Miteigentümers sind die Bestellung und der Vertragsabschluss untrennbar miteinander verbunden. Ein Miteigentümer kann also nicht nur bei dem Beschluss über seine Bestellung, sondern auch bei dem Beschluss über den Verwaltervertrag mitstimmen.^[145]

[144] OLG München v. 15.9.2010 – 32 Wx 16/10, ZWE 2010, 461, Rn 157; NSV/Niedenführ, § 26 Rn 56.

[145] So auch Jennißen/Jennißen, § 26 Rn 131. Offengelassen von BGH v. 19.9.2002 – V ZB 30/02, ZMR 2002, 930, Rn 23 ff.