§ 10 Der Verwalter / a) Allgemeines

Rz. 131

Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeiten zu den Verwalterpflichten gehört, darf und muss der Verwalter die ihm selbst gegenüber bestehende Zahlungspflicht erfüllen und seine Vergütung bei Fälligkeit dem Gemeinschaftskonto entnehmen.

Rz. 132

Die Höhe der Vergütung ist Verhandlungssache. Eine AGB-Kontrolle der Vergütungsvereinbarung findet gem. § 307 Abs. 3 BGB grundsätzlich nicht statt (→ § 10 Rdn 141). Möglich ist aber eine Überprüfung des zum Verwaltervertrag führenden Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung im Rahmen einer Anfechtungsklage. Die Vergütung stellt im Normalfall sogar den einzigen Anfechtungsgrund dar, der gegen den zum Abschluss eines Verwaltervertrags führenden Beschluss angeführt werden kann (→ § 10 Rdn 65). Hier ist aber das weite Gestaltungsermessen der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Es stellt deswegen nicht per se einen Anfechtungsgrund dar, wenn die Wohnungseigentümer nicht den billigsten Kandidaten wählen; sie können einem Verwalter, mit dem sie gut zurechtkommen (oder dies erwarten), auch eine höhere Vergütung zahlen. Aber das berechtigt die Eigentümer nicht, eine beliebig hohe Verwaltervergütung zu akzeptieren und diese auch der Minderheit aufzuerlegen; der Beschluss einer deutlich über dem Üblichen liegenden Verwaltervergütung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es dafür sachliche Gründe gibt.^[189] So billigte das LG München I zu Recht im Fall einer zerstrittenen WEG (47 Gerichtsverfahren in zehn Jahren) die Bestellung eines Verwalters, der knapp das Doppelte seiner Konkurrenten verlangte.^[190] Bei einer zerstrittenen kleinen Gemeinschaft können auch sehr hohe Vergütungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen,^[191] selbst die Vereinbarung einer Zeitvergütung für sämtliche Tätigkeiten.

Rz. 133

Bei der Prüfung, ob eine Vergütung (unvertretbar) überhöht ist, kommt es nicht auf die Beträge gem. § 26 II. BV an,^[192] sondern auf etwaige Vergleichsangebote bzw. auf die Ortsüblichkeit im Einzelfall an; der BGH spricht davon, dass die Vergütung dem "Gebot der Wirtschaftlichkeit" genügen müsse.^[193] Deutschlandweit üblich sind derzeit Grundvergütungen zwischen 21 EUR und 26 EUR (netto) monatlich pro Wohneinheit bzw. 3–4 EUR je Stellplatz/Garage, bei sehr kleinen oder sehr großen Gemeinschaften entsprechend mehr oder weniger,^[194] wobei es beträchtliche regionale Unterschiede gibt. Als Stundensatz für den Geschäftsführer der Verwaltung sind netto um die 75 EUR und für den Objektsachbearbeiter um die 55 EUR üblich. Auch Sondervergütungen, die für einzelne Leistungen des Verwalters vorgesehen sind, dürfen nicht überhöht sein;^[195] richtigerweise ist aber auf zu die zu erwartende Gesamtvergütung abzustellen, nicht auf einzelne Sondervergütungen.^[196]

Rz. 134

Der gewerblich (nicht nur als Kleinunternehmer) tätige Verwalter muss seine Vergütung der Umsatzsteuer unterwerfen (§ 1 UStG) und diese an das Finanzamt abführen. Wird die Umsatzsteuer nicht separat ausgewiesen, sind Preisangaben im Verwaltervertrag Bruttoangaben, sodass die WEG die Umsatzsteuer nicht extra bezahlen muss. Wird die Vergütung "zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer" vereinbart, ohne den Endbetrag ("brutto") auszuweisen, liegt zwar ein Verstoß gegen § 1 der Preisangabenverordnung vor, was aber nichts daran ändert, dass die WEG zur Zahlung des Bruttobetrags (Vergütung zzgl. USt.) verpflichtet ist. Der Gesetzesverstoß stellt aber einen Wettbewerbsverstoß (Verstoß gegen das UWG) und eine Ordnungswidrigkeit gem. § 3 Abs. 2 WiStG dar.

Rz. 135

Eine Erhöhung der Vergütung kann nicht ohne Vertragsänderung durch schlichte ("stillschweigende") Einstellung eines höheren Betrags in den Wirtschaftsplan erfolgen.^[197] Eine Klausel zur beliebigen einseitigen Erhöhung ("Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen") ist gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB wegen Unklarheit unwirksam.^[198] Unwirksam ist gem. § 134 BGB, § 1 Abs. 1 PreisklG auch eine Indexklausel, d.h. eine automatische Koppelung an die allgemeine Preisentwicklung.^[199] Wirksam ist aber eine Staffelvergütung, bei der (z.B. jährliche) Preissteigerungen schon im Voraus festgelegt werden; auch im Mietrecht hat der BGH anerkannt, dass "die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gem. § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle unterliegt, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt".^[200] Streitig ist die (AGB-rechtliche) Beurteilung einer Preisanpassungsklausel, die eine nicht an einen Index gekoppelte prozentuale Erhöhung vorsieht ("Die Verwaltervergütung erhöht sich jeweils zum Ersten der auf den Vertragsschluss fo...