§ 10 Der Verwalter / b) Beschlussfassung zur Laufzeit

Rz. 49

Der Beginn der Bestellungszeit sollte selbstverständlich so bestimmt werden, dass die neue Bestellungszeit an eine etwaige bereits laufende lückenlos anschließt. Wird der Beginn nicht ausdrücklich festgelegt, beginnt die Amtszeit sofort. Wenn der bisherige Verwalter während laufender Bestellung mit sofortiger Wirkung wiedergewählt wird, ist eine etwaige Restlaufzeit seiner bisherigen Bestellung einvernehmlich aufgehoben. Wenn ein neuer Verwalter mit sofortiger Wirkung gewählt wird, obwohl der "alte" noch im Amt ist, ist darin nach h.M. die konkludente Abberufung des bisherigen Verwalters zu sehen (→ § 10 Rdn 158). Wird kein Endtermin festgelegt, liegt eine Bestellung auf unbestimmte Zeit vor, die nach Ablauf der gesetzlichen Höchstdauer automatisch endet.

Rz. 50

Praxistipp zur Laufzeit

Die Bestellungszeit mit dem 31.12. enden zu lassen, scheint gut in das System des Wohnungseigentumsrechts zu passen, da gem. § 28 Abs. 1, 2 WEG auch das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Tatsächlich ist ein Verwalterwechsel über den Jahreswechsel mit Nachteilen verbunden. Zum einen ist der zeitliche Abstand zwischen der Fassung des Bestellungsbeschlusses (im Zuge der ordentlichen Versammlung, die normalerweise im Laufe des ersten Kalenderhalbjahres stattfindet) und seiner Wirkung (Verwalterwechsel zum 1.1. des Folgejahres) verhältnismäßig groß. Zum anderen muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung des Vorjahres erstellen, in welchem er noch nicht Verwalter war (→ § 8 Rdn 124); das erfordert oft ein Nachbuchen des kompletten Jahres. Deshalb empfiehlt es sich, die Laufzeit einer Bestellung in etwa zur Jahresmitte enden zu lassen, sodass der neue Verwalter z.B. ab dem 1.7. die Geschäfte übernimmt. Die Abrechnung des Vorjahres dürfte dann bereits erfolgt und beschlossen sein. Der neue Verwalter muss ggf. nur noch die bis zum Beginn seiner Bestellungszeit verstrichenen Monate des laufenden Jahres (aber kein ganzes Kalenderjahr) nachbuchen.

Rz. 51

Wenn ein Verwalter erst mit Verspätung nach dem Ablauf seiner bisherigen Bestellungszeit wiedergewählt wird (z.B., weil er das Auslaufen der Bestellungszeit übersehen hatte, wird die Bestellung häufig mit Rückwirkung beschlossen, ihr Beginn also in die Vergangenheit gelegt. Der Abschluss eines Vertrags mit Rückwirkung ist nicht per se unmöglich oder gesetzlich verboten, weshalb die gewünschte Rückwirkung nicht dazu führt, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspräche. Die Rechtsfolgen sind aber differenziert zu betrachten. Im Außenverhältnis kann keine Rückwirkung der Bestellung eintreten; Handlungen, die der Verwalter nur in dieser Eigenschaft (aufgrund seiner Organstellung) wirksam vornehmen konnte (z.B. eine etwaige Veräußerungszustimmung gem. § 12 WEG), bleiben deshalb unwirksam. Im Innenverhältnis stellen sich die Parteien hingegen so, als ob der Vertrag von Anfang an bestanden hätte.^[53] Die rückdatierte Bestellung hat somit zur Folge, dass der Verwalter verlangen kann, dass etwaige von ihm getätigte Vertragsabschlüsse genehmigt werden. Außerdem erwirbt er einen Anspruch auf die vertraglich vorgesehene Vergütung. Gewissermaßen im Gegenzug kann die Gemeinschaft ggf. Schadensersatzansprüche wegen etwaiger Fehlleistungen des Verwalters geltend machen. Denn der rückwirkenden Bestellung kann nicht ohne weiteres die Bedeutung beigelegt werden, dass "die Wohnungseigentümer eine in der Vergangenheit tatsächlich ausgeübte Verwaltertätigkeit billigen";^[54] die Wohnungseigentümer billigen nur, dass der Verwalter in der Vergangenheit tätig war (das "ob"), aber nicht seine konkreten Tätigkeiten (das "wie").

Rz. 52

Die Bestellung für eine feste Laufzeit ist üblich. Eine feste Laufzeit hatte bis zur WEG-Reform 2020 enorme Bedeutung, weil damit die Möglichkeit der vorzeitigen ordentlichen Abberufung/Kündigung ausgeschlossen war; der Verwalter konnte nur aus wichtigem Grund abberufen werden. Nach dem jetzigen § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter hingegen von der Gemeinschaft jederzeit abberufen werden; seinerseits kann er ggf. vorzeitig das Amt niederlegen. Der Vereinbarung einer die zulässige Höchstfrist ausschöpfenden Befristung der Bestellungszeit bzw. eines entsprechenden Endtermins hat somit im Wesentlichen nur noch die Bedeutung einer unverbindlichen Absichtsbekundung. Man könnte ebenso gut eine unbefristete Bestellung vereinbaren, denn auch eine solche endet nach Ablauf der gesetzlichen Höchstfristen (drei bzw. fünf Jahre gem. Abs. 2 S. 1) ohne weiteres. Rechtliche Bedeutung hat somit lediglich die Vereinbarung einer kürzeren als der maximal zulässigen Bestellungszeit.

Rz. 53

Insbesondere bei einer Neubestellung kann im Sinne einer Probezeit vereinbart werden, dass eine oder beide Seiten das Bestellungsrechtsverhältnis vorzeitig kündigen können. Macht die Gemeinschaft davon Gebrauch, kann der Verwalter nicht gem. § 26 Abs. 2 S. 2 WEG für ein weiteres halbes Jahr Vergütung verlangen. Die Kündigungsvereinbarung kann zum Inhalt des Bestellungsbeschlusses gemacht wer...