§ 10 Der Verwalter / b) Die AGB-Inhaltskontrolle

Rz. 110

Im Normalfall (und nur dieser wird nachfolgend erörtert) liegt dem Vertrag ein Vorschlag bzw. Entwurf des Verwalters zugrunde. Der Verwalter ist – wiederum im Normalfall – Unternehmer, während die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucherin i.S.v. § 13 BGB ist (→ § 1 Rdn 26); das gilt auch im Begründungsstadium (str., → § 1 Rdn 17). Die Verbrauchereigenschaft der Gemeinschaft hat gem. § 310 Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung zur Folge, dass der Verwalter die Vertragsbedingungen gestellt hat (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB) und dass die AGB-Vorschriften auch dann Anwendung finden, wenn der Verwalter die Vertragsbedingungen nur zur einmaligen Verwendung bestimmt haben sollte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Somit bleibt es der Gemeinschaft erspart, den Nachweis führen zu müssen, dass es sich beim Verwaltervertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB handelt. Sollte die Gemeinschaft es ausnahmsweise mit einem nicht-unternehmerischen Verwalter zu tun haben (was der Fall sein kann, wenn ein Miteigentümer die Verwaltung übernommen hat), wird sich im Ergebnis nichts ändern: denn die Gemeinschaft kann sich hinsichtlich der AGB-Eigenschaft auf einen Anscheinsbeweis berufen, weil und soweit Inhalt und Gestaltung des Vertrags auf einen Formularvertrag hindeuten, der für eine mehrfache Verwendung entworfen wurde;^[164] zudem sind jedenfalls solche Klauseln als AGB zu betrachten, die üblicherweise in Verwalterverträgen verwendet werden, denn die Absicht der Mehrfachverwendung ist auch dann zu bejahen, wenn ein Dritter sie hinsichtlich der betreffenden Klauseln hat bzw. wenn die Klauseln (inhaltlich, nicht unbedingt wortgleich) weite Verbreitung gefunden haben.^[165] Der Verwaltervertrag unterliegt daher fast immer der Inhaltskontrolle nach den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB,^[166] und zwar unabhängig von den Modalitäten des Zustandekommens des Vertrags (ob mit separatem Beschluss oder uno actu mit der Bestellung, ob delegiert oder nicht usw.). Unangemessene Klauseln im Sinne des AGB-Rechts sind unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Rz. 111

Die Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einzelner Klauseln kann fristungebunden mit einer Nichtigkeitsfeststellungsklage geltend gemacht werden. Klägerin kann zum einen die Gemeinschaft sein. Dann ist die Klage gegen den Verwalter zu richten; zuständig ist gem. § 43 Abs. 2 Nr. 3 das Amtsgericht. Dieser Fall, also ein Prozess zwischen einer Gemeinschaft und dem amtierenden Verwalter, wird in der Praxis kaum vorkommen. Kläger kann aber auch ein einzelner Wohnungseigentümer sein. Dann ist die Klage gegen die Gemeinschaft zu richten; zuständig ist auch in diesem Fall gem. § 43 Abs. 2 Nr. 3 das Amtsgericht.

Rz. 112

Muster 10.9: Klage auf Feststellung der Nichtigkeit von Vertragsklauseln

Muster 10.9: Klage auf Feststellung der Nichtigkeit von Vertragsklauseln

[Rubrum → § 13 Rdn 56]

Es wird festgestellt, dass folgende Klauseln im Verwaltervertrag, der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.5.2022 zu TOP 5 beschlossen wurde, unwirksam sind:

Nr. IV 2 a: _________________________ (zitieren)

Nr. IV 2 b: _________________________ (zitieren)

[164] BGH v. 26.3.2015 – VII ZR 92/14, NJW 2015, 1952, Rn 30.

[165] BGH v. 24.11.2005 – VII ZR 87/04, NZBau 2006, 390, Rn 20; KG v. 15.10.2019 – 21 U 152/18, IBR 2021, 3117.

[166] Siehe nur BGH v. 5.7.2019 – V ZR 278/17, ZMR 2020, 206, Rn 21; LG Frankfurt/M. v. 27.9.2017 – 13 S 49/16, ZMR 2018, 62, Rn 6.