Rz. 178
Liegen (wichtige) Gründe für eine (außerordentliche) Abberufung des Verwalters vor, sind bis zu deren Realisierung einige Hürden zu nehmen. Als Erstes muss jemand aus den Reihen der Miteigentümer die Initiative ergreifen, sonst bleibt ein Verwalter im Amt, egal was er sich zuschulden kommen lässt: Es gibt keine Aufsicht oder Behörde, die der Gemeinschaft von außen zu Hilfe kommen könnte. Oft wird die Initiative dem Verwaltungsbeirat überlassen; jedoch kann jeder Miteigentümer aktiv werden. Meistens sind es diejenigen Miteigentümer, die sich – anders als die "schweigende Mehrheit" – für die Verwaltung engagiert und dabei schlechte Erfahrungen mit dem Verwalter gemacht haben.
Rz. 179
Mit einem Antrag auf Abberufung muss grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befasst werden. Sofern die nächste ordentliche Eigentümerversammlung nicht nahe bevorsteht, muss der die Abberufung betreibende Miteigentümer den Verwalter unter Angabe des Zwecks zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auffordern, am besten (aber nicht zwingend) mit Unterstützung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (→ § 7 Rdn 8, 17). Weil die Gemeinschaft nach der Abberufung des Verwalters einen neuen Verwalter braucht, wird die Neuwahl zweckmäßigerweise gleich eingeplant, was einige Vorarbeiten voraussetzt, die oben (→ § 10 Rdn 20) bereits behandelt wurden. Kommt der Verwalter dem Verlangen nach Einberufung oder auf Aufnahme der begehrten Beschlusspunkte (falls eine Versammlung ohnehin ansteht) nach, können Anträge gemäß dem nachfolgenden Muster gestellt werden.
Rz. 180
Muster 10.12: Beschlüsse im Zuge der (außerordentlichen) Abberufung des Verwalters
Muster 10.12: Beschlüsse im Zuge der (außerordentlichen) Abberufung des Verwalters
Zu TOP 1: Die X-Immobilien GmbH wird als Verwalterin aus wichtigem Grund fristlos abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Sie wird aufgefordert, binnen drei Tagen die Verwaltungsunterlagen zusammenzustellen und zur Abholung bereitzuhalten, ferner eine Rechnungslegung für das laufende und für das letzte Kalenderjahr zu fertigen und zusammen mit den Unterlagen vorzulegen.
Zu TOP 2: [Bestellung eines neuen Verwalters]
Zu TOP 3: Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schlau wird mit der Beratung sowie der außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft beauftragt. Gegenstand des Mandats ist die Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft im Zuge des Verwalterwechsels, insbesondere die Herausgabe des Gemeinschaftsvermögens und der Verwaltungsunterlagen, die Rechnungslegung und ggf. die Zahlung von Schadensersatz. Die dadurch entstehenden Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage finanziert; Rückflüsse auf die Rechtsverfolgungskosten sollen der Erhaltungsrücklage wieder zugeführt werden.
Zu TOP 4: _________________________
Zu TOP 5: Der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, Frau A, werden die ihr im Zuge der Vorbereitung dieser Versammlung entstandenen Auslagen ersetzt (insbesondere Rechtsanwaltskosten usw.) bis zur Höhe von 1.000 EUR ersetzt. Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage.
Rz. 181
Kommt der Verwalter dem Einberufungsverlangen nicht nach oder setzt den Beschlussgegenstand "Abberufung des Verwalters" nicht auf die Tagesordnung, ist das für den Antragsteller mit Blick auf das Ziel der Abberufung nicht unbedingt ein Nachteil, weil die pflichtwidrige Weigerung regelmäßig einen (weiteren) wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung darstellt. Mit Blick auf das Gebot der Vorbefassung der Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 41) stellt sich nun allerdings die Frage, ob der Eigentümer vor der Einleitung gerichtlicher Schritte weitere Anstrengungen zur Einberufung einer Versammlung unternehmen muss (zu den Möglichkeiten → § 7 Rdn 9). Das ist eine Frage des Einzelfalls.
Rz. 182
Beispiel
Miteigentümer A hat in der Vergangenheit schon öfters verschiedene Anträge gestellt, die stets auf Empfehlung der Verwaltung mit großer Mehrheit abgelehnt wurden. Aus gegebenem Anlass möchte er jetzt die Abberufung der Verwaltung erwirken. Sein in Textform gestellter Antrag an den Verwalter, eine Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Abwahl der Verwaltung" einzuberufen, wird ignoriert. Einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht (oder: Dessen Vorsitzender und sein Stellvertreter winken ab). A fragt sich, ob eine direkte Klage auf Abberufung zulässig ist oder ob er stattdessen erst einen Antrag an das Gericht des Inhalts stellen muss, sich zur Einberufung einer Versammlung ermächtigen zu lassen. – Unter diesen Umständen ist es dem A nicht zuzumuten, erst noch die (erheblichen) Mühen einer separaten Klage auf Einberufung und ggf. anschließender Zwangsvollstreckung auf sich zu nehmen; eine sofortige Klage auf Abberufung ist zulässig – aus materiellen Gründen aber nicht sehr aussichtsreich.
Rz. 183
Praxistipp
Auf einen Erfolg einer Klage auf gerichtliche Verwalterabberufung sollten Eigentümer im ersten Schritt keine große Hoffnung setzen. Hingegen ist es seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 viel a...