Rz. 95
Gemäß § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 312g Abs. 1 BGB, § 355 BGB steht einem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Die Gemeinschaft ist Verbraucher i.S.v. § 13 BGB (→ § 1 Rdn 26). Folglich kann die Gemeinschaft, wenn der Verwaltervertrag außerhalb der Geschäftsräume des gewählten Verwalters, aber in seiner Anwesenheit geschlossen wird, ihre auf den Vertragsabschluss gerichtete Erklärung gem. § 355 Abs. 2 BGB binnen 14 Tagen widerrufen. Dass die gesetzliche Regelung nach Sinn und Zweck für den Abschluss des Verwaltervertrags nicht passt, nur bürokratischen Aufwand ohne Nutzen zur Folge hat und der Widerruf kaum praktikabel ausgeübt werden kann, ändert nichts an ihrer Verbindlichkeit.
Rz. 96
Vor dem Hintergrund des Widerrufsrechts gewinnt die Frage danach, wann und wie genau der Verwaltervertrag geschlossen wird, an Bedeutung. Wenn man nämlich der Meinung ist, der Vertrag komme erst mit seiner Unterzeichnung zustande, lässt sich das Widerrufsrecht verhältnismäßig leicht vermeiden, indem der Verwalter den Vertrag in seinen Geschäftsräumen unterzeichnen lässt. Indes kommt der Vertrag, wie vorstehend dargestellt wurde, regelmäßig in der beschlussfassenden Versammlung zustande und dient eine nachfolgende Unterzeichnung nur der Dokumentation. Deshalb ist dem Verwalter zu empfehlen, die Gemeinschaft über ihr Widerrufsrecht zu informieren, denn gem. § 356 Abs. 3 S. 1 BGB beginnt erst dann die 14-tägige Widerrufsfrist zu laufen. Die Information kann in der Weise erfolgen, dass das Widerrufsrecht – ausreichend hervorgehoben – Teil des Verwaltervertrags ist, den der Verwalter der Gemeinschaft anbietet (Muster → § 14 Rdn 1). Folglich: Unterbleibt die Information über das Widerrufsrecht, kann die Gemeinschaft gem. § 356 Abs. 3 S. 2 BGB noch ein Jahr und 14 Tage nach Abgabe der Willenserklärung (Beschluss des Verwaltervertrags) diese widerrufen. Im Falle des Widerrufs steht dem Verwalter kein Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung zu. Wertersatz für seine Tätigkeit kann er gem. § 357 Abs. 8 BGB nur verlangen, wenn die Gemeinschaft von ihm ausdrücklich die Aufnahme der Tätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangte, was wiederum eine entsprechende Information des Verwalters voraussetzt.