§ 10 Der Verwalter / I. Allgemeines

Rz. 83

Hinweis

Ein Musterverwaltervertrag findet sich im Anhang (→ § 14 Rdn 1).

Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie → § 10 Rdn 18) formt der Verwaltervertrag das Bestellungsrechtsverhältnis aus; der von der herrschenden Trennungstheorie konstruierte Gegensatz zwischen Bestellung und Vertrag besteht nicht. Vielmehr sind alle Vereinbarungen zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter vertraglicher Natur und erweitern, beschränken oder modifizieren die gesetzlichen Pflichten und Befugnisse des Verwalters. Der unterschiedliche dogmatische Ansatz zwischen der Einheits- und der Trennungstheorie hat in Bezug auf den Verwaltervertrag kaum praktische Differenzen zur Folge. Zustande kommt der Verwaltervertrag – wie alle Verträge – durch Angebot und Annahme. Hierfür gelten ohne Einschränkung die allgemeinen Regeln des Schuldrechts (§§ 145 ff. BGB), ohne dass WEG-rechtliche Besonderheiten zu beachten wären. Unterbleibt der Abschluss eines "besonderen" Verwaltervertrags, hat der Verwalter nur die Rechte und Pflichten, die sich kraft Gesetzes aus der Verwalterstellung ("Amtsstellung") ergeben. Eine Differenzierung zwischen den Verwalterpflichten, die auf der Amtsstellung und solchen, die auf einem (besonderen) Verwaltervertrag beruhen, ist nicht möglich (oder jedenfalls nicht sinnvoll), da auch die Amtsstellung auf einem entsprechenden Vertrag beruht und da jede vertragliche Vereinbarung mit dem Verwalter einen Beschluss der Gemeinschaft voraussetzt. Ein vergleichender Blick auf das durch einen Mietvertrag begründete Rechtsverhältnis möge verdeutlichen, dass die Kategorisierung zwischen vertraglichen und gesetzlichen Pflichten sinnlos ist: Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung von Miete ist zwar in § 535 Abs. 2 BGB ausdrücklich geregelt, beruht aber trotzdem auf dem Mietvertrag und ist somit – wenn man so will – ein vertraglicher Anspruch. Im Mietrecht unternimmt man allerdings gar nicht erst den Versuch der Differenzierung zwischen "vertraglichen" und "gesetzlichen" Ansprüchen. Es gibt dafür keine Notwendigkeit; und im WEG-Recht sollte es genauso sein.

Rz. 84

Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nicht speziell geregelt. Nach den Kategorien der im BGB geregelten Vertragstypen handelt es sich beim entgeltlichen Verwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag,^[139] dessen Schwerpunkt nach h.M. auf dem Dienstvertrag liegen soll. Tatsächlich stehen aber die erfolgsbezogenen Leistungspflichten im Vordergrund der Verwaltertätigkeiten. So zählen die Geldverwaltung und die Buchhaltung, insbesondere die Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, zu den Hauptpflichten; diese Tätigkeiten haben werkvertraglichen Charakter, wie neuerdings auch der BGH anerkennt.^[140] Erfolgsbezogen sind auch die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen nebst Protokollerstellung sowie die anschließende Beschlussdurchführung, namentlich wenn dazu der Abschluss von Verträgen oder die Beaufsichtigung und Abnahme von Werkleistungen der von der Gemeinschaft beauftragten Unternehmer gehört.

Rz. 85

Vertragspartner des Verwalters ist (nur) die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das war auch schon im bisherigen Recht so, nur waren die Rechtsbeziehungen zum Verwalter insofern widersprüchlich geregelt, als der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 WEG a.F. nicht nur gegenüber der Gemeinschaft, sondern auch gegenüber den Wohnungseigentümern Pflichten hatte. Die dadurch heraufbeschworenen (unlösbaren) Probleme des alten Rechts wurden durch die WEG-Reform 2020 beseitigt (→ § 6 Rdn 1). Bleibt der Verwalter pflichtwidrig untätig, sind die von ihm geschuldeten Handlungen gem. § 18 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft einzufordern und gegen diese durchzusetzen. Direktansprüche einzelne Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gibt es nicht mehr.^[141]

[139] BGH v. 26.2.2021 – V ZR 290/19, ZMR 2021, 598 Rn 8.

[140] BGH v. 26.2.2021 – V ZR 290/19, ZMR 2021, 598.

[141] RegE WEMoG BR-Drucks 168/20, 58.