§ 10 Der Verwalter / I. Die Haftung des Verwalters

I. Grundlagen

Rz. 322

Wenn der Verwalter die Pflichten schuldhaft verletzt, die ihm sein Verwaltervertrag, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung gegenüber der Gemeinschaft auferlegen, ist er gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Den Verwalter kann außerdem eine deliktische Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten treffen. Völlig anders gelagert ist die hier nur der Vollständigkeit halber erwähnte Frage, ob der Verwalter wegen Gefahren, die vom Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ausgehen, einer behördlichen Inanspruchnahme (Haftung) als Störer im ordnungsrechtlichen Sinne unterliegt und Adressat einer entsprechenden Ordnungsverfügung sein kann. Weil der Verwalter "nur" das Organ der Gemeinschaft ist, kommt eine eigene Störerhaftung richtigerweise nicht in Betracht;^[449] die Behörden müssen sich an die Gemeinschaft halten. Ebenfalls hier nicht zu erörtern ist die Ahndung des Verwalters wegen Ordnungswidrigkeiten (z.B. Verstöße gegen die TrinkwV, das GEG, das MessEG, die BaustellenV usw.; zum Umgang des Verwalters mit Beschlüssen, die ihm Verstöße zumuten würden (→ § 10 Rdn 262).

Rz. 323

Anspruchsberechtigt (aktivlegitimiert) ist nur die Gemeinschaft. Erleiden die Wohnungseigentümer Schäden infolge des Verwalterhandelns, müssen sie ihre Ersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend machen, der das Verschulden des Verwalters analog § 31 BGB zugerechnet wird (→ § 12 Rdn 13). Ein "direkter" Ersatzanspruch lässt sich auch nicht aus dem Gedanken der "Schutzwirkung des Verwaltervertrags" konstruieren, weil Direktansprüche nach der neuen Konzeption des Gesetzes gerade ausgeschlossen sind (str.).^[450]

Rz. 324

Der Verwalter hat gem. § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Haftungserleichterungen können so gut wie nicht vereinbart werden (→ § 10 Rdn 120). Hat die Pflichtverletzung des Verwalters auch Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte zur Folge; das ändert an der eigenen Haftung des Verwalters nichts.^[451] Allerdings muss die Gemeinschaft dem Verwalter gem. § 255 BGB die Abtretung ihrer Ersatzansprüche gegen den Dritten anbieten und bei gerichtlicher Geltendmachung eine entsprechende Zug-um-Zug-Verurteilung beantragen.

Rz. 325

Bei seiner Tätigkeit muss der Verwalter oft rechtliche Fragen beurteilen, sei es hinsichtlich der zutreffenden Mehrheitsermittlung bei der Kostentragung baulicher Maßnahmen, sei es hinsichtlich der Anwendung von Stimmrechtsausschlüssen. Allgemeine Rechtskenntnis des WEG-Rechts kann man von einem WEG-Verwalter erwarten, nicht aber – auch nicht von einem professionellen Verwalter – rechtliche "Spezialkenntnisse", über die regelmäßig nur der Volljurist verfügt.^[452] Wenn ein Verwalter den "sichersten Weg" verfolgt und sich auf dem Boden der h.M., insbesondere der BGH-Rspr. bewegt, handelt er schon objektiv nicht fahrlässig. Demgegenüber handelt er fahrlässig, wenn er von einer ihm bekannten höchstrichterlichen Rspr. abweicht.^[453] In schwierigen Fällen gesteht der BGH dem Verwalter eine Art Beurteilungsspielraum zu und bejaht ein Verschulden nur dann, wenn seine Einschätzung "offenkundig" falsch war (→ § 4 Rdn 95).

Rz. 326

Für die gerichtliche Klage ist – auch nach dem Ablauf der Amtszeit des Verwalters – das örtliche Amtsgericht zuständig (§ 43 Abs. 2 Nr. 3, § 23 Nr. 2c GVG).

Rz. 327

Nach der berüchtigten Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG a.F. konnte das Gericht dem Verwalter in einem Rechtsstreit die Prozesskosten auferlegen, "soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist." Von 2007, als diese Bestimmung eingeführt wurde, bis zu ihrer Abschaffung 2020 ging es in den meisten Fällen der Verwalterhaftung um die Anwendung dieser Bestimmung. Deshalb thematisieren viele Gerichtsentscheidungen zum Thema der Verwalterhaftung aus dieser Zeit die Frage, ob ein grobes Verwalterverschulden vorlag, denn bei nur leichter Fahrlässigkeit schied eine Haftung nach § 49 Abs. 1 WEG a.F. aus; das muss man zum Verständnis der früheren Judikatur wissen. Die Vorschrift ist im Zuge der WEG-Reform 2020 ersatzlos entfallen, was angesichts der vielen damit verbundenen Fragen und Widersprüche nicht zu bedauern ist. Das bedeutet nicht, dass der Verwalter nach dem geltenden Recht der Gemeinschaft nicht auf Ersatz von Prozesskosten haften würde, wenn er ein gerichtliches Verfahren verschuldete; aber die Gemeinschaft muss den Ersatzanspruch ggf. in einem separaten Folgeverfahren geltend machen.

[449] OVG Nordrhein-Westfalen v. 25.6.2015 – 13 B 452/15, ZWE 2016, OVG Saarland v. 3.9.2014 – 2 B 318/14, ZMR 2015, 501. Elzer, VR 2022, 11. A.A. VG Magdeburg v. 15.6.2017 – 7 A 213/16, ZWE 2018, 229; Meier/Meier, VR 2021, 259.

[450] So auch Skauradszun in Skauradszun/Elzer/Riecke/Hinz, Die WEG-Reform 2020/2021, § 1 Rn 42; ausf. BeckOGK WEG/Greiner, § 26 Rn 349. A.A. Jennißen/Zschieschack, § 27 Rn 227; Hügel/Elzer, § 27 Rn 211.

[451] BGH v. 23.2.2018 – V ZR 101/16, ZMR 2018, 1015 Rn 122.

[452] LG Berlin v...