§ 10 Der Verwalter / III. Verkauf von Verwaltungen

Rz. 10

Ein Verwaltungsbestand ist ein wirtschaftlich bedeutender Wert, den der Inhaber nicht einfach aufgibt, wenn er (z.B. aus Altersgründen) das Unternehmen nicht fortführen möchte. Der Verkauf von Verwaltungen ist deshalb ein üblicher Vorgang. Problemlos möglich ist er bei Verwaltungsgesellschaften. Wenn eine Gesellschaft (genauer: deren Gesellschaftsanteile) verkauft und übertragen wird, ändert sich zwar die Person der Gesellschafter (und meistens auch die des Geschäftsführers); die Verwalterstellung wird aber nicht berührt. Es liegt kein Verwalterwechsel vor, eine Zustimmung der Eigentümer ist nicht nötig.^[9] Will ein Einzelunternehmer seinen Verwaltungsbestand verkaufen, ist das (nur) möglich, indem er diesen zuvor im Wege der Ausgliederung auf eine Gesellschaft überträgt (siehe oben → § 10 Rdn 8).

Rz. 11

Die Übertragung einer "einzelnen Verwaltung" ("Auswechslung" des Verwalters) ist hingegen nur mit Zustimmung der verwalteten Gemeinschaft möglich. Wie bei jeder Vertragsübernahme ist ein dreiseitiger Vertrag bzw. das Einvernehmen zwischen den bisherigen Vertragspartnern und dem Übernehmer erforderlich. Der neue Verwalter muss ein verbindliches Angebot vorlegen; der amtierende Verwalter muss anbieten, dass seine Bestellung endet, sobald der neue Verwalter gewählt ist; und die Gemeinschaft muss beidem zustimmen.

Rz. 12

Muster 10.1: Beschluss zur Auswechselung des Verwalters

Muster 10.1: Beschluss zur Auswechselung des Verwalters

Die X-GmbH wird ab dem 11.5.2022 [Tag nach der Versammlung] auf der Grundlage des angebotenen Verwaltervertrags vom 27.4.2022 zur Verwalterin bestellt. Das Angebot des bislang bestellten Verwalters, Herr X, sein Amt und seinen Vertrag mit sofortiger Wirkung zu beenden, wird hiermit angenommen.

Rz. 13

Immer wieder kommt es vor, dass Verwalter (Einzelunternehmer) oder deren Insolvenzverwalter ihren Verwaltungsbestand verkaufen, ohne die verwalteten Gemeinschaften vorher damit zu befassen oder ihr Unternehmen im Wege der Ausgliederung in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt zu haben. Dann stellt sich einer Gemeinschaft plötzlich eine ganz andere als die bestellte Person bzw. Gesellschaft als "der neue Verwalter" vor. In Wahrheit ist in einem solchen Fall der "alte" Verwalter noch der Bestellte, die nicht gewählte Person/Gesellschaft hingegen ein "nicht bestellter", also im Rechtssinne überhaupt nicht Verwalter. Oft nimmt eine Gemeinschaft die Tätigkeit des "Neuen" aber widerspruchslos hin, wodurch dieser zum "faktischen Verwalter" wird (→ § 10 Rdn 228). "Legalisiert" wird der "Neue" erst dann, wenn er durch Beschluss zum Verwalter bestellt wird; der Beschluss beinhaltet nach h.M. dann auch die konkludente Abberufung des "alten" Verwalters. Wenn, wie üblich, der (noch nicht bestellte) "neue Verwalter" eine Versammlung einberuft und sich in dieser zum Verwalter bestellen lässt, liegt an sich ein Ladungsmangel vor; es ist allerdings fraglich (und vom Einzelfall abhängig), ob dieser Formfehler für das Beschlussergebnis kausal wird und der Beschluss alleine deswegen erfolgreich angefochten werden kann.^[10]

[9] BGH v. 21.2.2014 – V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 Rn 19.

[10] Anfechtbarkeit bejahend LG Frankfurt (Oder) v. 27.11.2012 – 6a S 98/11, ZMR 2013, 981; verneinend BayObLG v. 7.2.2002 – 2Z BR 161/01, NZM 2002, 346 Rn 14.