§ 10 Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen in das un ... / c) Verfahren zur Wertermittlung

Rz. 161

Unter dem Begriff Verkehrswert wird der Wert des Grundstücks und der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt,^[195] verstanden, der bei einem freihändigen Verkauf im Zeitpunkt der Feststellung zu erzielen ist. Hierunter fällt auch eine der Versteigerung unterliegende Versicherungssumme.

Rz. 162

Nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG wird der Wert des Grundstücks durch das Vollstreckungsgericht, notfalls nach Anhörung von – amtlich zugelassenen und vereidigten, in Listen eingetragenen – Sachverständigen^[196] festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände ist nach § 74a Abs. 5 S. 2 ZVG frei^[197] zu schätzen. Diese Maßnahmen werden vor dem Versteigerungstermin, regelmäßig allerdings erst nach Ablauf der Frist zur Stellung eines Schuldner-Schutzantrages nach § 30a ZVG, vorgenommen.

Rz. 163

Da es sich bei dem zu erstellenden Verkehrswertgutachten naturgemäß um eine Schätzung handelt, die das Marktverhalten wiedergeben soll, kann eine exakte Feststellung eines bestimmten Betrags als Verkehrswert nicht gefordert werden.^[198] Demnach ist die von einem Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung nicht bereits dann unrichtig, wenn sie von unzutreffenden Voraussetzungen ausgeht. Ein solcher Fehler muss sich darüber hinaus in einem Umfang auf den vom Sachverständigen bestimmten Verkehrswert auswirken, der einen tolerablen Rahmen überschreitet.

Rz. 164

Hinweis

Es hat sich in der Praxis bewährt, dass die Festsetzung gleichzeitig mit der Bekanntmachung über den Versteigerungstermin erfolgt.

Rz. 165

Obwohl das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert gem. § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG von Amts wegen festsetzen muss, muss der Schuldner daran nicht mitwirken. Er darf daher dem Sachverständigen den Zutritt zu seinem Gebäude ohne Angabe von Gründen verweigern.^[199] Das Vollstreckungsgericht kann den Zutritt zu dem Versteigerungsobjekt weder für sich noch für den Sachverständigen erzwingen. Es ist daher allein Sache des Schuldners, wem er Zutritt gewährt.^[200] Bei einer Verweigerung des Schuldners ist das Objekt aufgrund seiner Äußerlichkeit und evtl. amtlicher Unterlagen zu schätzen. Nur wenn die Möglichkeit besteht, die dem Gutachten zugrunde liegenden Fakten gesichert zu erheben, ist dem Sachverständigen, der das Gutachten auf einer ungesicherten Tatsachengrundlage erstattet, Nachlässigkeit anzulasten. Sind dem Sachverständigen hingegen die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände nicht bekannt und bleiben seine Bemühungen zur Absicherung der Anknüpfungstatsachen erfolglos, darf er sein Gutachten auch auf Unterstellungen aufbauen. Er muss dies aber im Gutachten kenntlich machen.^[201]

Rz. 166

Ändern sich die Verhältnisse,^[202] die zu einer Wertfestsetzung geführt haben, so führt dies zu einer Anpassungspflicht durch das Vollstreckungsgericht.^[203] Erfolgt dies nicht, so liegt hierin ein Zuschlagsversagungsgrund.^[204]

[195] Hierbei ist der Wert frei zu schätzen, § 74a Abs. 1 S. 2 ZVG.

[196] Alle zur Wertermittlung zu beschaffenden und vorgelegten Unterlagen sind zu würdigen; in Betracht kommen auch von Beteiligten private Schätzgutachten, Brandversicherungs-Einheitswert, frühere Verkaufspreise oder Richtwerte nach § 196 BauGB (Gutachterausschuss); vgl. HRP Rn 211; zur Haftung des Sachverständigen im Zwangsversteigerungsverfahren vgl. BGH InVo 2003, 452.

[197] Aber auch hier kann ein Sachverständiger beauftragt werden, so z.B. bei Gaststätteninventar, Hoteleinrichtungen etc.

[198] Schleswig-Holsteinisches OLG MDR 2008, 25; LG Ulm, Urt. v. 6.11.2009 – 3 O 261/09, juris.

[199] BGH Vollstreckung effektiv 2020, 174 = NJW-RR 2018, 201 = MDR 2018, 299 = Rpfleger 2018, 220.

[200] BGH NJW 2003, 2825.

[201] BGH NJW 1984, 355.

[202] Z.B. wegen langer Verfahrensdauer, OLG Hamm Rpfleger 1977, 452; Wert für Grundstücke ist angestiegen (10 % = OLG Köln Rpfleger 1993, 258).

[203] OLG Koblenz Rpfleger 1985, 410; OLG Köln Rpfleger 1983, 362.

[204] OLG Koblenz Rpfleger 1985, 410; OLG Oldenburg Rpfleger 1992, 209.