Rz. 211
Diese Rangklasse hat Bedeutung bei der Vollstreckung von Wohnungseigentum.
Sie führt für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet somit weder schuldrechtlich noch dinglich für Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Die Regelung ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren als auch im Insolvenzverfahren (vgl. § 49 InsO).
Rz. 212
Hinweis
Der Rangklasse 2 zuzuordnen sind die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden, soweit es sich um laufende und rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren handelt.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht zu der Rangklasse 2 in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu.
Rz. 213
Das Vorrecht kann einerseits geltend gemacht werden, wenn
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die Zwangsversteigerung von anderen Gläubigern als den Wohnungseigentümern betrieben wird. Dann werden die bevorrechtigten Hausgeldansprüche nur auf rechtzeitige Anmeldung (Muster siehe Rdn 676) hin berücksichtigt (vgl. auch § 45 Abs. 3 ZVG). |
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die Wohnungseigentümer andererseits die Zwangsversteigerung selbst betreiben (Muster siehe Rdn 672 ff.), so eröffnet die Regelung ihnen in der Mehrzahl der Fälle die Möglichkeit, eine erfolgversprechende Vollstreckung in das Wohnungseigentum des säumigen Miteigentümers durchzuführen, nämlich eine Vollstreckung, bei der ihnen keine bestehen bleibenden Grundpfandrechte vorgehen. So wird auch verhindert, dass ein säumiger Schuldner weiterhin auf Kosten der Eigentümergemeinschaft in seiner Wohnung verbleiben kann. Dies war bislang möglich, da die von Wohnungseigentümern betriebene Zwangsversteigerung vielfach gemäß § 77 ZVG einstweilen eingestellt oder sogar aufgehoben wird, weil nicht einmal ein Gebot abgegeben wird. Denn häufig sind solche Eigentumswohnungen bis an den Verkehrswert oder sogar darüber hinaus mit Grundpfandrechten der Kreditinstitute belastet, die in der Zwangsversteigerung in Rangklasse 4 dem Anspruch der Wohnungseigentümer aus der Rangklasse 5 vorgehen. Da diese Rechte bei einer Versteigerung aus Rangklasse 5 bestehen bleiben, müssen sie von einem Erwerber übernommen werden. Dazu ist aber verständlicherweise kaum ein Erwerber bereit. |
Rz. 214
Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Eigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben wird.
Hinweis
Dies ist für WEG-Verwaltungen bzw. deren Rechtsanwälte als Bevollmächtigte von größter Bedeutung. Eine Nichtbeachtung kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Um im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens in das Sondereigentum Rechte aus der sog. bevorrechtigten Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) geltend machen zu können, muss zunächst geklärt werden:
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Betreibt die WEG das Versteigerungsverfahren selbst, indem sie die Versteigerung anordnen lässt oder einem bereits angeordneten Verfahren beitritt, oder |
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meldet sie nur ihre Ansprüche zu einem bereits anhängigen Verfahren an? |
Rz. 215
Will die WEG die Zwangsversteigerung aufgrund eines titulierten Anspruchs selbst das Versteigerungsverfahren betreiben, indem sie das Verfahren anordnen lässt oder einem bereits durch einen anderen Gläubiger angeordneten Verfahren beitritt, darf nach Ansicht des BGH der Verwalter auf die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 15 ZVG) oder einen Beitritt (§ 27 ZVG) bezogene Anträge schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210 ff. KV GKG) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten – vorbehaltlich einer vertraglichen Abrede – nicht eigenmächtig stellen.
Rz. 216
Hinweis
Kommt in Betracht, dass die in § 10 Abs. 3 ZVG geregelten, zusätzlichen Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der WEG vorliegen, ist der Verwalter regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen.
Rz. 217
Betreiben andere Gläubiger die Zwangsversteigerung und die Eigentümergemeinschaft meldet nur an, sieht der BGH für die Eigentümer-Verwaltung eine Pflicht, rückständige, dem Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallende Ansprüche anzumelden.
Der BGH begründet dies mit § 27 Ab...