§ 11 Bauträgerrecht / 1. Beurkundungspflicht nach § 311b BGB

a) Allgemeines

Rz. 9

Wie beim Grundstücks- und Wohnungseigentumskaufvertrag bedarf der Bauträgervertrag aufgrund der enthaltenen Verpflichtung zum Erwerb und zur Übertragung eines Grundstückes gem. § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Da dieses Formerfordernis – wie alle Formvorschriften – von der Rechtsprechung eher extensiv ausgelegt wird, ist nicht nur der eigentliche Übertragungsakt mit den wesentlichen Bestandteilen beurkundungsbedürftig, sondern auch die damit zusammenhängenden, die Bauverpflichtung betreffenden Regelungen der Vertragsparteien. Dies gilt insbesondere für die Baubeschreibung, die die werkvertraglichen Pflichten des Bauträgers überhaupt erst näher konkretisiert.^[12] Verstöße gegen das Formerfordernis führen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

[12] BGH v. 10.2.2005 – VII ZR 184/04, NJW 2005, 1356.

b) Verbraucherschutz

Rz. 10

Wichtig ist überdies § 17 Abs. 2a BeurkG, nach dem der Notar darauf hinwirken soll, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Gem. § 17 Abs. 2a Nr. 2 Hs. 2 BeurkG soll dieser Übereilungsschutz im Regelfall dadurch gewährleistet werden, dass der Notar dem Käufer den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellt. Wirksamkeitsvoraussetzung ist die Beachtung der Frist zwar nicht; bei einer Verkürzung der Zwei-Wochen-Frist müssen jedoch nachvollziehbare Rechtfertigungsgründe im Hinblick auf Schutzinteressen des Käufers vorliegen. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss dann auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Gründe der Fristunterschreitung sollen nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 S. 3 BeurkG in der Niederschrift angegeben werden. Die Frist steht nicht zur Disposition des Verbrauchers, so dass sein etwaiger Verzicht auf ihre Einhaltung diese nicht entbehrlich macht. Der Notar hat die Amtspflicht, die Beurkundung bei Nichtvorliegen von hinreichenden Gründen für die Fristunterschreitung abzulehnen. Andernfalls kann ein Amtshaftungsanspruch gegen den Notar entstehen.^[13] Der Notar wird also diese Frage spätestens im Zuge der Beurkundung mit den Beteiligten erörtern und ggf. schon im Eigeninteresse Wert darauf legen müssen, bei einer verkürzten Frist die dafür maßgeblichen Gründe zu prüfen und zu dokumentieren.^[14]

[13] BGH v. 7.2.2013 – III ZR 121/12, BGHZ 196, 166.

[14] BGH v. 7.2.2013 – III ZR 121/12, BGHZ 196, 166; vgl. hierzu Weber, NJW 2015, 2619, 2621.

c) Vollständigkeitsvermutung, nachträgliche Änderungen

Rz. 11

Der notariell beurkundete Bauträgervertrag trägt die Vermutung von dessen Vollständigkeit. Wird vom Erwerber später ein Inhalt behauptet, der nicht mit beurkundet wurde, so muss der Erwerber die Vermutung der Vollständigkeit entkräften.^[15]

Es ist regelmäßig der Fall, dass im Rahmen der Abwicklung von Bauträgerverträgen auch nach dem Vertragsschluss noch Vereinbarungen betreffend die Bauausführungen getroffen werden. Dies ist sowohl möglich als auch zulässig. Die getroffenen neuen Vereinbarungen können dann allerdings formbedürftig sein, weil nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich jede vertragliche Änderung eines nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB zu beurkundenden Vertrags ebenfalls nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB zu beurkunden ist. Dies gilt auch für kleine oder scheinbar unwesentliche Änderungen.^[16] Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn die Auflassung bereits mit dem Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags erklärt wird, weil Änderungen nach bereits erklärter Auflassung keiner Beurkundung in der Form des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedürfen.^[17] Eine weitere Ausnahme macht die Rechtsprechung in Fällen von Vereinbarungen, die der Behebung von unerwarteten Abwicklungsschwierigkeiten dienen und die gegenseitigen Leistungspflichten nicht wesentlich berühren.^[18]

[15] OLG Düsseldorf v. 7.11.2014 – I-22 U 94/14, NJOZ 2015, 1436.

[16] MüKo-BGB/Kanzleiter, § 311b Rn 66 m.w.N.

[17] So bereits BGH v. 28.9.1984 – V ZR 43/83, NJW 1985, 266; bestätigt durch BGH v. 14.9.2018 – V ZR 213/17.

[18] BGH v. 5.4.2001 – VII ZR 119/99, NJW 2001, 1932.