§ 11 Bauträgerrecht / 2. Sicherheit für Leistungen/Vorleistungen des Erwerbers

Rz. 5

Der Bauträger ist prinzipiell vorleistungspflichtig, da auch nach der MaBV das gesetzliche Leitbild des Werkvertragsrechts gilt. Die MaBV regelt in § 3 MaBV die besonderen Voraussetzungen, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger berechtigt ist, Vermögenswerte oder Zahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen. Unabdingbare Grundvoraussetzungen sind:

▪	die Wirksamkeit des Bauträgervertrags und das Erlöschen aller etwaigen Rücktrittsrechte (schriftliche Mitteilung des Notars),
▪	die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch (diese Voraussetzung setzt die Existenz eines ggf. im Zuge des Gesamtprojektes noch anzulegenden Grundbuch- oder Wohnungsgrundbuchblattes voraus),
▪	die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung für den Erwerber im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, und
▪	die Erteilung der Baugenehmigung oder ersatzweise eine der in § 3 Abs. 1 Nr. 4 lit. a) oder b) MaBV genannten Bestätigungen.

Erst bei Erfüllung dieser Voraussetzungen ist der Bauträger berechtigt, die in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen Teilbeträge, die sich am Leistungsstand des Bauvorhabens orientieren, vom Erwerber entgegenzunehmen.

Bis zur Erfüllung der vorgenannten Voraussetzungen ist die Entgegennahme von Zahlungen nur dann zulässig, wenn zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung eine Bankbürgschaft gem. § 7 MaBV beigebracht wurde, wobei nach den neuesten Entwicklungen in der Rechtsprechung auch hier gilt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises nur herbeigeführt wird, wenn und soweit gleichzeitig die in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Baufortschritte erreicht sind (vgl. Rdn 24, 44).

Die "vollständige Fertigstellung" des Bauvorhabens i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV ist nach der überwiegenden Rechtsprechung erst dann anzunehmen, wenn die bei der Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel (sog. "Protokollmängel") beseitigt sind.^[5] Geringfügige Rest- oder Nachbesserungsarbeiten stehen der Fälligkeit der Schlussrate jedoch nicht entgegen. Als unwesentlich stufte das OLG Köln z.B. derartige Mängel ein, die an Bedeutung so weit zurückträten, dass es unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Auftraggeber zumutbar sei, eine zügige Abwicklung des Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten.^[6] Das OLG wies aber auch darauf hin, dass alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, so z.B. die Auswirkungen auf die Gebrauchsfähigkeit und die Höhe des Aufwands für die Mängelbeseitigung. Abnahmereife und Fertigstellung werden damit jedenfalls nach Auffassung des OLG Köln weitgehend gleichermaßen definiert.

[5] KG v. 26.2.2019 – 27 U 9/18, DNotZ 2019, 634; LG Düsseldorf v. 14.4.2015 – 7 O 115/15, BeckRS 2015, 17149; LG München v. 23.4.2015 – 8 O 6509/15, IBR 2015, 669; OLG München v. 11.3.2020 – 28 U 4568/19 Bau, IBR 2020, 528.

[6] OLG Köln v. 18.11.2015 – 11 U 33/15, BeckRS 2016, 15991.