§ 11 Bauträgerrecht / 2. Zur Notwendigkeit der konkreten Festlegung des Ratenplans (zu Nr. 4 der Anlage Zahlungsplan)

Rz. 42

Nach § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger die Ratenhöhe beliebig nach insgesamt 13 möglichen Bauabschnitten gestalten. Er muss sich allerdings für höchstens sieben Abschnitte entscheiden.

Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob man den Ratenplan, der unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich flexibel gestaltet werden kann, vertraglich festlegen muss,^[75] oder ob dem Bauträger ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt werden darf;^[76] er wäre dann in der Lage, die Teilzahlungen entsprechend dem wirklichen Bauablauf je nach Bedarf fällig zu stellen.

Der Wortlaut der Verordnung liefert einen verlässlichen Auslegungsmaßstab nicht; er fordert keine zweiseitige Vereinbarung, lässt aber auch ein einseitiges Bestimmungsrecht nicht ausdrücklich zu. Die Begründung hingegen geht von einer vertraglichen Fixierung aus; und auch wenn man konzedieren muss, dass eine Leistungsbestimmung der so herbeigeführten Regelung nicht ihren vertraglichen Charakter nähme, so handelt es sich insoweit doch zweifelsfrei um einen einseitigen Akt, dem der Käufer sich – im weiten Rahmen des § 315 BGB – zu unterwerfen hat.

Da der Bauträger seine jeweilige Entscheidung vom tatsächlichen Bauablauf abhängig machen wird, die nur er selber, nicht aber der Käufer beeinflussen kann und diese einseitige Leistungsbestimmung die Fälligkeitsentwicklung der einzelnen Abschlagszahlungen für jeden Käufer unkalkulierbar macht, ist der Gedanke an eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB zumindest nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen.

Dennoch: Wenn sich die Parteien insoweit einig sind, kann der Urkundsnotar ein Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers wohl – in Übereinstimmung mit Basty – mit gutem Grund für möglich halten. Er könnte dann also protokollieren, dass die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Raten entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf vom Verkäufer "nach billigem Ermessen" (§ 315 BGB) zu treffen sei, wobei er sie jedoch nur nach den Prozentsätzen des § 3 Abs. 2 MaBV und höchstens in sieben Teilbeträgen zusammenfassen dürfte. Da aber zumindest Zweifel an der Wirksamkeit dieser Regelung angebracht wären, sollte der Notar – schon im eigenen Interesse – eine entsprechende Belehrung und die dazu abgegebene Erklärung der Parteien in die Niederschrift aufnehmen (§ 17 Abs. 2 BeurkG).

Nicht vereinbart werden kann, dass zwar die letzte Zahlung erst bei vollständiger Fertigstellung fällig werden soll, gleichwohl aber dem Erwerber ein Recht auf Besitz am Vertragsobjekt durch freiwillige Zahlung der Schlussrate schon vorher eingeräumt werden.^[77]

Unter den Begriff der vollständigen Fertigstellung, der nach § 3 Abs. 2 MaBV letzte Zahlungstermin, ist der gesamte Vertragsgegenstand zu subsumieren, also auch das Gemeinschaftseigentum nebst Anlagen.^[78]

[75] Marcks, § 3 Rn 23a; so im Erg. auch Locher, NJW 1997, 1427 f. und Uerlings, DNotI-Report 13/97, 148 f.

[76] Basty, DNotI-Report 13/97, 150 f.; siehe auch Basty, DNotZ 1997, 284.

[77] OLG Schleswig v. 2.10.2019 – 12 U 10/18, NZBau 2020, 376.

[78] Marcks, § 3 Rn 42.