§ 11 Bauträgerrecht / 4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung (zu § 7 des Mustervertrags)

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Keine Bedenken bestehen gegen eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Bauträgers wegen der Herstellung der geschuldeten Bauleistung.^[37]

Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers ist jedenfalls nicht sinnvoll.^[38] Denn der Erwerber muss die Fälligkeitsvoraussetzungen in öffentlicher Form, d.h. durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, nachweisen (§ 726 ZPO). Dieser Nachweis ist jedenfalls für die Bauleistung kaum zu führen.^[39] Ein Verzicht auf den Nachweis der Fälligkeit ist nach der Rechtsprechung des BGH ausgeschlossen. Mit seinem Urt. v. 22.10.1998 – VII ZR 99/97 – hatte der BGH die Unterwerfung eines Erwerbers in einem Bauträgervertrag unter die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen gem. §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB für nichtig erklärt, weil der Notar zugleich ermächtigt war, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Fälligkeitsnachweis zu erteilen.^[40] Die bis dahin heftig umstrittene Frage der Zulässigkeit eines Nachweisverzichts ist seither geklärt.

Denkbar wäre eine Vollstreckungsunterwerfung, wenn die Zahlung allein gegen Bürgschaft nach § 7 MaBV fällig gestellt werden könnte, da eine solche ohne weiteres nachgewiesen werden könnte. Entgegen der früheren Praxis geht die ganz überwiegende Meinung seit einem Vorlagebeschluss des VII. Zivilsenats des BGH an den EuGH vom 2.5.2002^[41] und einem daraus resultierenden Schreiben des Senatsvorsitzenden an die Parteien^[42] jedoch davon aus, dass eine– wenn auch bürgschaftsgesicherte – Vorauszahlungsvereinbarung unabhängig vom Baufortschritt grundsätzlich unzulässig ist.^[43] Damit wäre auch in diesem Fall ein Nachweis des Baufortschritts durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden erforderlich.

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In praktischer Hinsicht hat die Vollstreckungsunterwerfung im Übrigen nach der Schuldrechtsmodernisierung an Relevanz verloren. Die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung diente nach altem Recht weniger der Schaffung eines Vollstreckungstitels als vielmehr der Verlängerung der damals sehr kurzen Verjährungsfrist von zwei Jahren. Angesichts der Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen und der Möglichkeit der vertraglichen Regelung zur Verjährung ist das Bedürfnis nach einer Vollstreckungsunterwerfung in vielen Fällen entfallen.^[44] Insoweit dürfte eine Gleichheit der Fristen für die einander korrespondierenden Ansprüche des Verkäufers auf den Kaufpreis und des Käufers auf Übereignung geboten sein, wie dies in § 7 Abs. 2 des Mustervertrags vorgesehen ist.

[37] Basty, Rn 700.

[38] Ebenso Basty, Rn 704.

[39] Vogel, BauR 1998, 925, 927 m.w.N.

[40] BGH v. 22. 10. 1998 – VII ZR 99/9754, DNotZ 1999, 53.

[41] BGH v. 2.5.2002 – VII ZR 178/01, DNotZ 2002, 652.

[42] Zitiert nach Basty, DNotZ 2005, 94, 95.

[43] Pause, Rn 207; vgl. auch Basty, DNotZ 2005, 94, 95; Basty, Rn 611.

[44] Basty, Rn 704.