§ 11 Bauträgerrecht / I. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Rz. 3

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausüben, unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht (§ 1 Abs. 1 MaBV). Erfasste Tätigkeiten sind insbesondere die gewerbsmäßige Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge. Neben Grundstücks-, Wohnungs- und Darlehensmaklern fallen Bauträger und Baubetreuer unter den Anwendungsbereich der MaBV.^[1] Die Bestimmungen der MaBV sind zwingend, der Gewerbetreibende darf seine Verpflichtungen nach den §§ 2 bis 8 MaBV durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken (§ 12 MaBV).

Das gilt übrigens auch für solche Verkäufer, die zwar eine Erlaubnis nach § 34c GewO tatsächlich nicht besitzen, bei denen aber nach steuerrechtlichen Kriterien Gewerblichkeit vorliegt;^[2] wer also beispielsweise innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen veräußert, ist grundsätzlich den Regeln der MaBV unterworfen. Und selbst denjenigen Verkäufern, deren Geschäfte eindeutig nicht gewerblicher Art sind, ist nahezulegen, zu prüfen, ob nicht die "wesentlichen Grundgedanken" der MaBV auch von ihnen beachtet werden sollten: weil nämlich die Sachlage es nahe legen könnte, einerseits, und ggf. auch mit Blick auf § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB andererseits.

Die Anwendbarkeit der MaBV ist im Übrigen nicht davon abhängig, dass ein Werkunternehmer das betreffende Grundstück selbst überträgt.^[3] Die Übereignung kann im Zuge der Bauausführung auch durch Dritte erfolgen, solange nur der Werkunternehmer und der Grundstücksverkäufer bei der Vermarktung zusammengewirkt haben bzw. in demselben Lager standen.

[1] Marcks, § 1 Rn 1.

[2] So BGH v. 23.10.1980 – IVa ZR 33/80, BGHZ 78, 269 ff. in Bezug auf einen Makler.

[3] OLG München v. 17.3.2015 – 9 U 1662/11, RNotZ 2016, 482.

1. Zielsetzung der MaBV

Rz. 4

Wegen der besonderen Risiken, die bei Bauträgerprojekten für die Erwerber bestehen und die in der Vergangenheit zu erheblichen Schäden bei entsprechenden Modellen geführt haben, wurde durch die Makler- und Bauträgerverordnung ein Rahmen geschaffen, der bei Bauträgerprojekten im Wesentlichen drei Zielen dient:

(1) der Sicherheit für Leistungen/Vorleistungen des Erwerbers,

(2) der Belehrung des Erwerbers über die vertraglichen Regelungen und

(3) der Gewährleistung der persönlichen Zuverlässigkeit des Bauträgers.

Die MaBV dient dem Schutz des Käufers, der ein noch zu bebauendes Grundstück erwirbt, aber sie garantiert nicht dessen Erfüllungsinteressen. Die Regelungen sollen jedoch eine Absicherung für den Fall gewährleisten, dass der Bau stecken bleibt. Ist der Bau fertiggestellt, muss die MaBV deswegen nicht mehr beachtet werden; die MaBV ist ebenfalls nicht zu beachten, wenn vereinbart wird, dass der Verkäufer Leistungen des Erwerbers erst nach Fertigstellung des Bauwerks erhält.

Schließlich geht die MaBV in § 3 MaBV davon aus, dass der Auftraggeber, also der Käufer des Bauträgervertrags, Eigentum an einem Grundstück oder ein Erbbaurecht erwirbt. Hat er diese rechtliche Position bereits inne, wenn der Vertrag geschlossen wird, oder erlangt er sie später, so gibt es ab diesem jeweiligen Zeitpunkt für die Einschränkungen der MaBV keinen Raum mehr.^[4] Denn die Baumaßnahmen kommen dann unmittelbar dem Auftraggeber zugute (§ 946 BGB); ab diesem Zeitpunkt ist es der Bauträger, der sich der Gefahr mangelnder Absicherung ausgesetzt sieht.

[4] Vgl. BVerwG v. 10.6.1986 – 1 C 9/85, NJW 1987, 511; Marcks, § 3 Rn 5 f.

2. Sicherheit für Leistungen/Vorleistungen des Erwerbers

Rz. 5

Der Bauträger ist prinzipiell vorleistungspflichtig, da auch nach der MaBV das gesetzliche Leitbild des Werkvertragsrechts gilt. Die MaBV regelt in § 3 MaBV die besonderen Voraussetzungen, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger berechtigt ist, Vermögenswerte oder Zahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen. Unabdingbare Grundvoraussetzungen sind:

▪	die Wirksamkeit des Bauträgervertrags und das Erlöschen aller etwaigen Rücktrittsrechte (schriftliche Mitteilung des Notars),
▪	die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch (diese Voraussetzung setzt die Existenz eines ggf. im Zuge des Gesamtprojektes noch anzulegenden Grundbuch- oder Wohnungsgrundbuchblattes voraus),
▪	die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung für den Erwerber im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, und
▪	die Erteilung der Baugenehmigung oder ersatzweise eine der in § 3 Abs. 1 Nr. 4 lit. a) oder b) MaBV genannten Bestätigungen.

Erst bei Erfüllung dieser Voraussetzungen ist der Bauträger berechtigt, die in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen Teilbeträge, die sich am Leistungsstand des Bauvorhabens orientieren, vom Erwerber entgegenzunehmen.

Bis zur Erfüllung der vorgenannten Voraussetzungen ist die Entgegennahme v...