§ 11 Bauträgerrecht / VI. Bauverpflichtung (zu § 4 des Mustervertrags)

1. Anerkannte Regeln der Baukunst (zu § 4 Abs. 1 des Mustervertrags)

Rz. 17

Bei der vertraglichen Verpflichtung des Herstellers, die anerkannten Regeln der Technik zu beachten, ist ohne besondere Vereinbarung auf die bei Abnahme der Werkleistung anerkannten Regeln abzustellen, nicht hingegen auf diejenigen, die bei Abschluss des Vertrags galten.^[30] Die sich hieraus für den Verkäufer im Bauträgervertrag ergebenden Planungsunsicherheiten und das Risiko späterer Beanstandungen durch den Käufer lassen sich vermeiden, indem ausdrücklich die Geltung der bei Abschluss des Vertrags allgemein anerkannten Regeln der Baukunst vereinbart wird.

Eine derartige Vereinbarung sollte insbesondere auch im Hinblick auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. das die EnEV ab dem 1.11.2020 ersetzende Gebäudeenergiegesetz (GEG) getroffen werden. Empfehlenswert ist es, sich regelmäßig auf die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung einzuhaltenden gesetzlichen und behördlichen Anforderungen und den dann geltenden Stand der Technik zu beziehen, weil die gesetzlichen Regelungen hierauf abstellen und die technische Planung üblicherweise zu diesem Zeitpunkt im Wesentlichen abgeschlossen ist. Daneben sollte die Erstellung des Energieausweises durch den Verkäufer und seine Übergabe an den Käufer ausdrücklich geregelt werden. Der Mustervertrag sieht zwei Varianten für die Beschreibung der Standards vor: Entweder nach EnEV 2016, falls die Bauantragsstellung bzw. der Antrag auf Zustimmung bzw. die Bauanzeige vor dem 1.11.2020 erfolgt sind. Für Projekte, bei denen der Bauantrag nach dem 1.11.2020 gestellt wurde, gilt ausschließlich das GEG in der zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung geltenden Fassung (vgl. § 111 GEG).

[30] Vgl. BGH v. 14.5.1998 – VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814 f.; OLG Nürnberg v. 23.9.2010 – 13 U 194/08, NJW-RR 2011, 100, 102.

2. Planänderungen nach Beurkundung des Bauträgervertrags (zu § 4 Abs. 2 des Mustervertrags)

Rz. 18

Größere Bauprojekte werden nach aller Erfahrung immer wieder umgeplant. Die Baupläne, die mit der Grundlagenurkunde festgelegt worden sind, entsprechen dann mitunter schon bei Abschluss des Bauträgervertrags dem neuesten Stand nicht mehr; die Grundrisse etwa haben sich bereits verändert. In diesem Fall müssen feststehende Abweichungen schon im Vertragstext festgeschrieben und ggf. auch durch Beiheftung neuer Grundrisszeichnungen genau definiert werden.

Bei Wohnungseigentumsanlagen empfiehlt sich die Einfügung einer Bestimmung, die dem Verkäufer die Änderung der Teilungserklärung vorbehält, solange er Eigentümer auch nur noch einer Wohnungs- und Teileigentumseinheit aus der vertragsgegenständlichen Anlage ist. Der BGH lässt eine Vollmacht für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung zwar zu, unterwirft sie aber, sofern es sich um AGB handelt, einer Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB. Insbesondere muss für den anderen Teil ein hinreichendes Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung bestehen.^[31] Ob Änderungsvorbehalte im Hinblick auf etwaige behördliche Auflagen, technische notwendige Änderungen, Sonderwünsche des Käufers oder andere wesentliche Gründe einer Inhaltskontrolle standhalten, ist umstritten.^[32]

[31] BGH v. 19.9.2019 – V ZB 119/18, NJW 2020, 610, Rn 24.

[32] OLG Köln v. 23.11.2016 – 11 U 173/15; ablehnend Karczewski, IBR 2018, 264.

3. Lücken in der Vereinbarung zur Beschaffenheit (zu § 4 Abs. 3 des Mustervertrags)

Rz. 19

Die aus § 4 Abs. 3 des Entwurfs ersichtliche Regelung entspricht der gesetzlichen Intention des § 633 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB.