§ 11 Bauträgerrecht / XX. Neue Regelungen zum Bauträgervertrag im Rahmen der Reform 2017

Rz. 49

Mit der neuerlichen Reform des Bauvertragsrechts im Jahr 2017 wurde der Bauträgervertrag explizit im BGB geregelt. Wesentliche Änderungen das Bauträgervertragsrechts sind mit der Reform jedoch nicht einhergegangen. Zu beachten ist, dass die neuen Regelungen erst mit dem 1.1.2018 in Kraft getreten sind und für ab diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge gelten. Auf Schuldverhältnisse, die vor diesem Zeitpunkt entstanden sind, finden die Vorschriften in der zu dem entsprechenden Zeitpunkt geltenden Fassung Anwendung. Im Überblick stellen wir nachfolgend kurz die wesentlichen Neuerungen vor.

1. Definition; anwendbare Vorschriften (§ 650u BGB n.F.)

Rz. 50

In § 650u BGB n.F. wird der Begriff des Bauträgervertrags nunmehr definiert und geregelt, welche Vorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung finden sollen. Die Legaldefinition in § 650u Abs. 1 BGB n.F., die bisher in § 632a Abs. 2 BGB a.F. zu finden war, wurde unverändert in die neue Vorschrift übernommen. Ausdrücklich und zur Konkretisierung der bisherigen Rechtsprechung zum Bauträgervertrag wurde nunmehr außerdem explizit geregelt, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus (vorbehaltlich etwaiger anderweitiger Anordnungen) die Vorschriften des Werkvertragsrechts (Untertitel 1) und hinsichtlich des Anspruchs auf Eigentumsübertragung oder auf Bestellung oder Übertragung des Erbbaurechts die kaufvertraglichen Vorschriften anzuwenden sind.

Darüber hinaus werden im § 650u Abs. 2 BGB n.F. einige der neuen Vorschriften des Werk- und Bauvertragsrechts für unanwendbar erklärt. Bei den unanwendbaren Vorschriften handelt es sich maßgeblich um die Regelungen zur Möglichkeit der freien Kündigung eines Werkvertrags (§ 648 BGB n.F.) bzw. zur Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB n.F.), zur Änderung des Vertrags bzw. zu dem Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB n.F.) und der damit einhergehenden Vergütungsanpassung (§ 650c BGB n.F.), zur Sicherungshypothek (§ 650e BGB n.F.) sowie zur Baubeschreibung (§ 650k Abs. 1 BGB n.F.), zum Widerrufsrecht (§ 650l BGB n.F.) und zu der Höhe der Abschlagszahlungen (§ 650m Abs. 1 BGB n.F.).

Die Unanwendbarkeit der Vorschriften zur freien Kündigung soll verhindern, dass die kaufvertraglichen und werkvertraglichen Elemente des Bauträgervertrags, welche eng miteinander verknüpft sind, gegenüber einem vertragstreuen Bauträger getrennt werden. Denn wären die Regelungen zur freien Kündigung anwendbar, so wäre es dem Erwerber möglich, das Grundstück einschließlich der bis zum Kündigungszeitpunkt schon erbrachten Leistungen (gegen die entsprechende Vergütung) zu verlangen, aber danach mit einem anderen Bauunternehmer weiterzubauen. Der Erwerber könnte sogar gänzlich vor Beginn der Bauarbeiten kündigen und den Bauauftrag sodann komplett anderweitig vergeben. Könnte der Erwerber eine solche Situation unabhängig von einem Kündigungsgrund herbeiführen, würde das wirtschaftliche Ziel eines Bauträgervertrags verfehlt.

Auch die Vorschriften zur Kündigung aus wichtigem Grund sind unanwendbar. Mit Blick auf die Einheitlichkeit eines Bauträgervertrags soll grundsätzlich nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrags im Rahmen eines Rücktritts möglich sein.

Die Maximalgrenze des § 650m Abs. 1 BGB n.F. für Abschlagszahlungen findet auf Bauträgerverträge konsequenterweise keine Anwendung, weil sie schon mit der Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV zur Zahlung von Teilbeträgen je nach Baufortschritt nicht vereinbar ist.

Dass die Regelung zur Sicherungshypothek nach § 650e BGB n.F. keine Anwendung auf Bauträgerverträge findet, resultiert aus der Tatsache, dass der Bauträger auf einem in seinem Eigentum stehenden Grundstück baut und gerade nicht auf einem fremden Grundstück.

Die Unanwendbarkeit der Regelungen zur Vertragsänderung bzw. zu dem Anpassungsrecht und der Vergütungsanpassung (§ 650b BGB n.F. und § 650c BGB n.F.) ergibt sich aus ansonsten entstehenden Problemen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Denn einem einzelnen Erwerber kann nur schwerlich ein Anordnungsrecht in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden. Auch ein Anordnungsrecht in Bezug auf das Sondereigentum kann sich auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer auswirken.

Dass die Anwendbarkeit der Regelungen zur Baubeschreibung als Inhalt des Vertrags und zum Widerrufsrecht ausgeschlossen ist, ist Resultat der ohnehin bestehenden Pflicht zur notariellen Beurkundung von Bauträgerverträgen. Nach dem Gesetz ist der gesamte Vertragsinhalt – einschließlich der Baubeschreibung – notariell zu beurkunden, weshalb die Baubeschreibung ohnehin unmittelbar zum Vertragsinhalt wird. Der Erwerber ist außerdem durch die Pflichten zur Belehrung des Notars und die in § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG vorgesehene Prüfungszeit des Vertragsentwurfs hinreichend vor Übereilung geschützt. Es existiert daher kein praktisches Bedürfnis nach einem Widerrufsrecht.

2. Fertigstellungstermin (§ 650k Abs. 3 S. 2 BGB n.F.)

Rz. 51

Nach § 650u Abs. 2 BGB n.F. ist auf den Bauträgervertrag § 650k Abs. 3 BGB n.F. anwendbar. Nachdem der Referentenentwurf noch ein explizites und verbindliche...