§ 11 Kaufpreisverwahrung / D. Verwahrungsanweisung

Rz. 10

Zu einer Verwahrung von Geld muss ein Antrag der Beteiligten vorliegen (Verwahrungsanweisung, die der Notar angenommen hat). Nach § 57 Abs. 4 BeurkG ist bei der Vereinbarung der Verwahrungsanweisung, deren Ergänzung, Änderung und auch beim Widerruf die Schriftform zu wahren. Wenn im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags eine Kaufpreisverwahrung durchgeführt wird, ist die Verwahrungsanweisung als Bestandteil des Kaufvertrags gem. § 311b Abs. 1 BGB i.d.R. mitbeurkundet. Die Annahme der Verwahrungsanweisung ergibt sich auch aus dem Umstand, dass der Notar die entsprechende Anweisung selbst beurkundet hat. Ein gesonderter Annahmevermerk des Notars ist dann entbehrlich. Änderungen und Ergänzungen der beurkundeten Verwahrungsanweisung müssen nur beurkundet werden, wenn die Auflassung (§ 925 BGB) noch nicht vor einem deutschen Notar erklärt wurde. Ist die Auflassung bereits beurkundet, genügt zur Änderung und Ergänzung der Verwahrungsanweisung die Schriftform. Zur Wahrung der Schriftform genügt die Übermittlung per Telefax.^[16]

Rz. 11

Die Verwahrungsanweisung muss zum Inhalt haben, wer die das Geld anweisenden Personen und wer die Geldempfänger sein werden. Außerdem hat klar zu sein, unter welchen genauen Auszahlungsvoraussetzungen das verwahrte Geld samt etwaiger Zinsen auszuzahlen ist und schließlich unter welchen zeitlichen und sachlichen Bedingungen die Verwahrung erfolgen wird (§ 57 Abs. 2 BeurkG).

Rz. 12

Bei der Gestaltung der Ein- und Auszahlungsvoraussetzungen ist zu bedenken, dass für die Kaufpreisverwahrung ein berechtigtes Sicherungsinteresse aller Beteiligten vorliegen muss. Damit der Notar seine Kaufpreisverwahrung ohne Probleme vollziehen kann, bedarf es exakter Formulierungen. Bei zu unbestimmten oder unklaren Formulierungen besteht die Gefahr, dass der Notar durch einen Fehler in die Haftung gerät.

Unzureichend kann bspw. die Formulierung sein, dass der Kaufpreis auszuzahlen ist, wenn die Eintragung der Eigentumsveränderung im Grundbuch sichergestellt ist. Sichergestellt ist eine Eintragung erst zu dem Zeitpunkt der Erledigung der Grundbucheintragung. Zur Eigentumsumschreibung bedarf es der Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer vom Finanzamt ausgestellt. Verzögert der Käufer die ihm obliegende Zahlung der Grunderwerbsteuer, könnte er damit die Auszahlung des Kaufpreises verzögern. Der Verkäufer wäre benachteiligt, weil er kraft Gesetzes ohnehin für die Grunderwerbsteuer gesamtschuldnerisch haftet. Die Auszahlungsvoraussetzungen dürfen daher nicht von einer Handlung des Käufers abhängen, andernfalls haftet der Notar.^[17]

Rz. 13

Exakter als der Begriff "Sicherstellung" könnte z.B. wie folgt formuliert werden:

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Muster 11.1: Sicherstellung

Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt, nachdem der Notar die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs beantragt hat, er das Grundbuch und die Markentabelle einen Werktag nach der Antragstellung geprüft hat, soweit dabei keine Hindernisse ersichtlich waren, die der Eintragung der Vormerkung an der ersten Rangstelle entgegenstehen, abgesehen ggf. von der Begleichung der Gerichtskosten.^[18]

[16] Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, Teil 2, Kap. 2, Rn 684; Heinemann, ZNotP 2002, 104; Winkler, BeurkG, § 54 Rn 52; Renner, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, § 54 Rn 97; Elsing, in: Praxishandbuch Notarrecht, § 13 Rn 24.

[17] Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, Teil 2, Kap. 2, Rn 750.

[18] Elsing, in: Praxishandbuch Notarrecht, § 15 Rn 26.