§ 11 Vorbereitung des Termins / I. Zahlung an den Gläubiger

Rz. 13

Jeder, der Gefahr läuft, durch die Zwangsversteigerung sein Recht am Grundstück zu verlieren, ist berechtigt, das Recht eines die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers abzulösen, § 268 Abs. 1 BGB. Ein Grundpfandrecht kann darüber hinaus bereits dann abgelöst werden, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger Befriedigung aus dem Grundstück verlangt, also insbesondere die Versteigerung angedroht hat. Das Ablösungsrecht nach § 268 BGB steht dem Gläubiger eines Grundpfandrechts an dem Grundstück des Schuldners auch dann zu, wenn das Grundpfandrecht erst nach der Anordnung der Zwangsversteigerung entstanden ist.^[11] Eine Ablösung ist somit nicht mehr möglich, wenn ein betreibender Gläubiger sein Verfahren hat einstweilen einstellen lassen.^[12] Betreibt der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen, die in verschiedene Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG fallen, kann sich der Dritte darauf beschränken, die einer Rangklasse zugeordneten Forderungen abzulösen.^[13] Zu Recht bestätigt der BGH, dass die Tatsache, selbst betreibender Gläubiger des Verfahrens zu sein, einem nicht die Berechtigung zu einer Ablösung nimmt. Betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung aus verschiedenen Grundpfandrechten oder aus verschiedenen Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG, liegen mehrere selbstständige unabhängige Einzelverfahren und damit voneinander unabhängige Vollstreckungen in dasselbe Grundstück vor. Auch für eine Ablösung nach § 268 Abs. 1 BGB oder § 75 ZVG ist jedes dieser Verfahren gesondert zu behandeln. Forderungen aus unterschiedlichen Einzelverfahren eines Versteigerungsverfahrens können daher unabhängig voneinander abgelöst werden.

Rz. 14

Die Ablösung eines Grundpfandrechts kann vor dem Zwangsversteigerungsverfahren und auch während des Verfahrens bis unmittelbar vor der Zuschlagsverkündung erfolgen.^[14]

Rz. 15

Soll ein das Verfahren betreibender persönlicher Gläubiger abgelöst werden, kann dies nur während der Verfahrensdauer geschehen.^[15]

Rz. 16

Abgelöst werden kann auch eine öffentliche Grundstückslast. Nach überwiegender Auffassung kann die Ablösung einer öffentlichen Last aber erst dann erfolgen, wenn die Vollstreckung betrieben und nicht lediglich angedroht wird.^[16]

Dies dürfte sicherlich auch auf die geltend gemachten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zutreffen.

Rz. 17

Sinn und Zweck der Ablösung ist, den Verlust des eigenen Rechts durch die Zwangsvollstreckung zu verhindern. Ablösungsberechtigt ist daher zunächst jeder Gläubiger, dessen Anspruch gleich- oder nachrangig zum bestrangig betreibenden Gläubiger steht:

▪	der Eigentümer als Gläubiger einer Eigentümergrundschuld,
▪	der Inhaber einer Auflassungsvormerkung,
▪	der Gläubiger einer Zwangssicherungshypothek,
▪	aber sicherlich auch der Eigentümer, denn er läuft Gefahr, sein Grundstück zu verlieren.[17] Es stellt nach Auffassung des BGH[18] keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus mehreren Grundpfandrechten betreibt und der ablösungsberechtigte Ehepartner des Schuldners hiervon lediglich das Recht mit dem besten Rang ablöst.

Nicht ablösungsberechtigt ist der Zessionar des Rückgewähranspruchs bei einer Grundschuld.^[19]

Rz. 18

Hinweis

Um den richtigen Ablösungsbetrag^[20] zu ermitteln, kann zunächst auf die Mitteilung nach § 41 Abs. 2 ZVG (vier Wochen vor dem Termin) zurückgegriffen werden. Weitere Anhaltspunkte ergeben sich aus der Versteigerungsakte, in der die geltend gemachten Forderungsansprüche angemeldet wurden. Grundsätzlich hat jedoch auch der Ablösungsberechtigte gegenüber dem Gläubiger des abzulösenden Rechts einen Auskunftsanspruch.^[21]

Rz. 19

Der Grundschuldgläubiger ist dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, Auskünfte über die Höhe der persönlichen Forderung zu geben, damit dieser in die Lage versetzt wird, von seinem Ablösungsrecht Gebrauch zu machen, § 1142 BGB.^[22] Dieser dem Schuldner zustehende Auskunftsanspruch ist auch auf einen ablösungsberechtigten Gläubiger zu übertragen.

Rz. 20

Hinweis

Verweigert jedoch der Grundpfandrechtsgläubiger die Auskunft und kann eine Ablösung gem. §§ 268, 1150 BGB nicht vorgenommen werden, bleibt dem ablösungsberechtigten Gläubiger nur die Zahlung an das Versteigerungsgericht im Termin, § 75 ZVG (siehe Rdn 34 ff.).

Rz. 21

Macht ein nachrangiger Grundschuldgläubiger von seinem gesetzlichen Ablösungsrecht Gebrauch, muss er den vorrangigen Grundschuldgläubiger selbst dann in voller Höhe des dinglichen Rechts befriedigen, wenn eine entsprechende persönliche Forderung, deren Sicherung das vorrangige Grundpfandrecht dient, nicht besteht.^[23] Sofern der vorrangige Grundschuldgläubiger aufgrund der Ablösung des dinglichen Rechts einen Übererlös erzielen sollte, findet zwischen den beiden Grundschuldgläubigern kein bereicherungsrechtlicher Ausgleich statt. Der Anspruch auf Auskehrung des Übererlöses gebührt stattdessen allein dem Schuldner und Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat in seiner Eigenschaft als Sicherungsgeber auf Grundlage d...