§ 11 Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG) / II. Erläuterungen

1. Erbbaurecht

Rz. 2

Nach § 30 Abs. 1 und 2 WEG kann an einem Erbbaurecht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung Wohnungserbbaurecht begründet werden. Für Wohnungserbbaurechte geltend sodann die Vorschriften über das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Fast alle Muster können daher mit wenigen redaktionellen Anpassungen (statt "Eigentümer", "Erbbauberechtigter" usw.) auf das Wohnungserbbaurecht umgestellt werden.^[1] Daran ändert sich durch die WEG-Reform nichts. Bei einer Wohnungs- und Erbbaurechtsaufteilung kommt es zu einer wechselseitigen Überlagerung von Wohnungseigentumsrecht und Erbbaurecht, die sowohl sachen- wie auch schuldrechtlich im Einzelfall schwer überschaubar sein kann. Wohnungserbbaurechte werden demgemäß im Rechtsverkehr gegenüber "normalen" Wohnungseigentumsrechten mit einem gewissen Abschlag gehandelt; Kaufpreisfinanzierungen können schwierig sein. Empfehlenswert ist das Wohnungserbbaurecht daher nur bei zwingenden Gestaltungsnotwendigkeiten; insofern ermöglicht es allerdings durch die Kombination von wohnungseigentums- und erbbaurechtlichen Nutzungsregelungen weite Gestaltungsspielräume.^[2]

[1] Vgl. auch Beck'sches Formularbuch/Kreuzer, WEG, S. 20 ff.

[2] Dazu eingehend Schneider, ZMR 2006, 660.

2. Aufteilung

Rz. 3

Aufteilungsvertrag bzw. Teilungserklärung unterscheiden sich rechtstechnisch nicht von der gewöhnlichen Aufteilung. Insofern genügt es in der Regel, die üblichen Muster hinsichtlich der Formulierung "…Eigentum" durch "...Erbbaurecht" zu ersetzen.

3. Erbbaurechtsvertrag

Rz. 4

Dinglich wird der Erbbaurechtsvertrag durch die Begründung von Wohnungserbbaurechten nicht verändert.^[3] Sämtliche Beschränkungen gelten auch für die Wohnungserbbauberechtigten, sofern nicht im Einzelfall eine abweichende Vereinbarung mit dem Erbbaurechtsausgeber getroffen wird. Problematisch ist dies insbesondere für Heimfallansprüche (§ 2 Nr. 4 ErbbauG), da der Heimfall auch eintreten kann, wenn einzelne Wohnungserbbauberechtigte keinerlei Schuld am Eintritt der Voraussetzungen trifft. Höchst gefährlich ist ferner die prinzipiell gesamtschuldnerische Haftung für den Erbbauzins.^[4] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können zwar insoweit Vorsorge für die interne Lastenverteilung treffen; im Außenverhältnis bedarf eine teilschuldnerische Haftung jedoch eines Vertrages zwischen den Wohnungserbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer.^[5]

[3] BayObLGZ 1989, 35.

[4] BayObLGZ 1978, 157.

[5] Vgl. hierzu im Einzelnen Beck'sches Notarhandbuch/Rapp, Kap. A III Rn 213 f. sowie Schneider, ZMR 2006, 660.