§ 11 Zwangsverwaltung / 2. Rangklasse 1

Rz. 96

Zu berücksichtigen sind hierbei – aufgrund Anmeldung – vom betreibenden Gläubiger geleistete Vorschüsse zwecks Erhaltung bzw. notwendigen Verbesserung des Grundstücks. Eine geleistete Vergütung des Zwangsverwalters fällt allerdings nur dann hierunter, wenn die Zwangsverwaltung notwendig war, um das Grundstück für die Zwangsversteigerung zu erhalten oder wiederherzustellen. Im Falle der Versteigerung eines Wohnungseigentums muss hinzukommen, dass sich die Tätigkeit des Zwangsverwalters gerade auf das Sondereigentum und nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezieht.^[167]

Erbrachte Wohngeldzahlungen des Zwangsverwalters bei einem zu versteigernden Wohnungs- oder Teileigentum sind hingegen nur dann zu berücksichtigen, wenn diese dazu geeignet sind, das Objekt zu erhalten oder zu verbessern. Dass dies der Fall ist, hat der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger zu beweisen.^[168] Zu beachten ist, dass nach dem Gesetzeswortlaut diese Aufwendungen mit 0,5 % über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank zu verzinsen sind (§ 155 Abs. 3 ZVG). Die Zinsen genießen dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse (§ 155 Abs. 3 S. 2 ZVG).

Rz. 97

Hinweis

Als Erhaltungsaufwendungen sind insbesondere Instandhaltungskosten, z.B. für Gebäudereparatur, sowie die Kosten für eine Gebäudeversicherung anzusehen. Dagegen rechnet ein Vorschuss für die Vergütung des Zwangsverwalters nur dann hierzu, wenn dessen Tätigkeit selbst zur Erhaltung der Substanz oder des Wertes des Grundstücks erforderlich ist.^[169] Aufwendungen für Schmutzwasser- und Regenwasserentsorgung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser- und Stromversorgung wirken sich dagegen allenfalls mittelbar objekterhaltend aus, so dass eine Einordnung der dafür aufgebrachten Mittel in die Rangklasse 1 mit Blick auf die berechtigten Interessen der übrigen Gläubiger nicht gerechtfertigt ist.^[170] Gleiches gilt für Allgemeinstrom, es sei denn er ist zum Betrieb von objektschützenden Geräten erforderlich; für Heizkosten gilt das Vorrecht ebenfalls. Dies gilt aber nur dann, falls die Heizung, soweit ihr Betrieb über das Maß hinausgeht, das zum Verhindern eines Einfrierens von Leitungen und einer Schimmelbildung erforderlich ist. Bei den Kosten für eine Eigentümerhaftpflichtversicherung bei einer Wohnanlage, Kontoführungsgebühren und Verwaltergebühren handelt es sich dagegen nicht um Erhaltungs-, sondern um Verwaltungsausgaben. Bei einer Instandhaltungsrücklage gilt: Es ist darzulegen, dass diese Mittel auch tatsächlich für Reparaturen oder wertverbessernde Maßnahmen eingesetzt wurden.

Rz. 98

Auch Kosten bzw. Kredite für die Anschaffung von Düngemitteln, Saatgut oder Futtermittel im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise und zur ordnungsgemäßen Aufrechterhaltung des Betriebes fallen in diese Rangklasse.

[167] BGH InVo 2003, 456 = Rpfleger 2003, 454.

[168] BGH InVo 2003, 456 = Rpfleger 2003, 454.

[169] OLG Braunschweig InVo 2003, 129 m.w.N.

[170] OLG Braunschweig InVo 2003, 129 m.w.N.; LG Mönchengladbach Rpfleger 2000, 80; LG Augsburg Rpfleger 2001, 92; LG Hamburg InVo 2001, 185.