§ 11 Zwangsverwaltung / 2. Umfang

Rz. 16

Der Umfang der Beschlagnahme geht über die Wirkungen der Beschlagnahme im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens weit hinaus.^[19] Dies ergibt sich aus der Regelung des § 148 Abs. 1 ZVG, wonach auch die in § 21 Abs. 1, 2 ZVG bezeichneten Gegenstände erfasst werden. Hierunter fallen:

▪	das Grundstück,
▪	land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse,
▪	Erzeugnisse (§§ 97, 98 BGB), Bestandteile (§§ 93 ff. BGB) und Zubehör (§§ 97, 98 BGB) des Grundstücks im Umfang des § 1120 BGB; Zubehör also nur, wenn es dem Schuldner gehört,[20]
▪	Forderungen aus einer Versicherung von land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnissen (§ 1127 BGB),
▪	Miet- und Pachtforderungen, soweit diese laufend sind, oder Ansprüche aus Rückständen aus dem letzten Jahr vor der Beschlagnahme; die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung umfasst auch Forderungen aus einem Untermiet- oder Pachtverhältnis, wenn der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist;[21]
▪	Ansprüche aus einem mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen (§ 1126 BGB), wie z.B. Reallast, Erbbauzins, Überbau-, Notwegerente, Entgelt für Dauerwohnrecht etc. Diese werden als Bestandteile des Grundstücks angesehen (§ 96 BGB).

Rz. 17

Hinweis

Besteht ein Sondernutzungsrecht für eine Photovoltaikanlage, ist diese nach § 146 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 20 Abs. 2 ZVG auch von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.^[22] Im Einzelnen ist wie folgt zu unterschieden:

Rz. 18

Zwangsverwaltungsverfahren wird betrieben – Sondernutzungsrecht ist zugewiesen

Sobald ein Zwangsverwaltungsverfahren hinsichtlich eines Miteigentumsanteils einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrieben wird, muss der Zwangsverwalter von Amts wegen prüfen, ob dem Verwaltungsobjekt ein Sondernutzungsrecht für das im Gemeinschaftseigentum stehende gesamte Dach bzw. Dachteile für eine Photovoltaikanlage zugeordnet ist. Ist dies gegeben, ist das Sondernutzungsrecht unmittelbar von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums umfasst.

In diesem Fall ist es Aufgabe des Zwangsverwalters, die Erträge aus dem Sondernutzungsrecht einzuziehen, die dann mittels Teilungsplan an die Gläubiger im Hinblick auf deren laufenden Ansprüche auszuzahlen sind (vgl. § 155 Abs. 1, 2 ZVG).

Rz. 19

Wichtig

Die Immobiliarbeschlagnahme erstreckt sich somit nicht allein auf das Grundstück selbst, sondern auch auf die wesentlichen und unwesentlichen Bestandteile (§§ 93, 94, 95 BGB), auf Rechtsbestandteile (§ 96 BGB) und Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt (sog. Hypothekenhaftungsverband; § 20 Abs. 2 ZVG), insbesondere auf Erzeugnisse des Grundstücks und auf Grundstückszubehör.^[23]

Rz. 20

Zwangsverwaltungsverfahren wird betrieben – Sondernutzungsrecht ist nicht zugewiesen

Ist dem Verwaltungsobjekt kein Sondernutzungsrecht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für das im Gemeinschaftseigentum stehende gesamte Dach bzw. Dachteile für eine Photovoltaikanlage zugeordnet, unterliegen die daraus erzielten Erträge nicht der Zwangsverwaltungsbeschlagnahme. Insofern kann ein Einzelgläubiger des Schuldners hierauf mittels Pfändung zugreifen.

Eine solche Einzelpfändung kann allerdings durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wieder zerstört werden. Dies ergibt sich aus § 865 Abs. 1, 2 S. 2 ZPO. Solange nicht die Erträge aus der Photovoltaikanlage durch eine Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen beschlagnahmt werden, unterliegen sie der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen.

Rz. 21

Der Anspruch auf Ersatz schuldhaft nicht gezogener Nutzungen unterliegt hingegen nicht der Beschlagnahme im Wege der Zwangsverwaltung.^[24] Ein solcher Anspruch betrifft nämlich nicht ein mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenes Recht auf wiederkehrende Leistung. Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfasst Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.^[25] Dies ist immer dann der Fall, wenn das Hauptmiet- oder Pachtverhältnis allein dazu dient, Pacht- bzw. Mietforderungen dem Zugriff der Gläubiger zu entziehen. In diesem Fall ist dann ein Durchgriff auf die Forderungen aus dem Unterpachtverhältnis bzw. Untermietverhältnis gerechtfertigt.

Hinweis

Um letztlich von einer Sittenwidrigkeit auszugehen ist es erforderlich, dass ein planmäßiges Zusammenarbeiten mit eingeweihten Helfern erfolgt, um somit das wesentliche pfändbare Vermögen vor dem Zugriff von Gläubigern zu retten.^[26] Ergeben sich dafür keine Anhaltspunkte, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptpachtvertrag erfasst (§§ 148 Abs. 1 S. 1, 21 Abs. 2 ZVG), was dazu führt, dass die Gläubiger des Eigentümers keinen Anspruch darauf haben, sich aus schuldnerfremdem Vermögen zu befriedigen.

Rz. 22

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