§ 11 Zwangsverwaltung / 2. Vergütung des Zwangsverwalters (§§ 17–20 ZwVwV)

a) Grundsatz

Rz. 115

Nach § 17 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung, deren Höhe an seiner Leistung sowie an der Art und dem Umfang der Aufgabe auszurichten ist. Für die Berechnung der Vergütungshöhe hält die ZwVwV folgende Wege bereit:^[182]

▪	Betrifft die Zwangsverwaltung Grundstücke, die durch Vermietung genutzt werden, erhält der Verwalter als Regelvergütung 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags (§ 18 Abs. 1 S. 1 ZwVwV), wobei eine Verringerung bzw. Erhöhung des Betrags nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 ZwVwV erfolgen kann.
▪	Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten beläuft sich die Vergütung auf 20 % des Betrags, den er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären (§ 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV).
▪	Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die ZwVwV bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, wenn die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV).
▪	Nach § 20 Abs. 1 ZwVwV beträgt die Mindestvergütung des Verwalters 1.200,00 EUR, wenn er das Zwangsverwaltungsobjekt in Besitz genommen hat.

Rz. 116

Die Vorschrift des § 17 ZwVwV will verdeutlichen, dass der Zwangsverwalter einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung und Auslagen für seine gesamte Geschäftsführung (nicht nur für die Vermietung und Verpachtung) in der jeweiligen Zwangsverwaltung hat (§ 17 Abs. 1 S. 1 ZwVwV). Allgemein ist bestimmt, dass sich die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten hat (§ 17 Abs. 1 S. 2 ZwVwV). § 17 Abs. 2 ZwVwV bestimmt, dass zusätzlich zur Vergütung und zur Erstattung der Auslagen die von dem Zwangsverwalter zu zahlende Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) festzusetzen ist.

Die Vergütung nach §§ 17 ff. ZwVwV ist grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung er betraut ist.^[183] Das findet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwaltung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten. Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Festsetzung objektbezogener Verwalterkosten ist nur zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abgeschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall führt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, von einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen, dessen Gesamtertrag für die Bemessung der Verwaltervergütung maßgeblich ist.^[184] Daran fehlt es, solange eine derartige Vermietung oder Verpachtung nicht eingeleitet ist oder erfolgt. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass mehrere Zwangsverwaltungsobjekte aufgrund desselben Umstands nicht vermietbar sind und eine zur Vermietung eines Objekts notwendige Maßnahme, wie der Wiederanschluss der Heizung, zugleich die Vermietbarkeit der übrigen Objekte herbeiführt. Dass die Wirtschaftlichkeit einer zur Vermietung notwendigen Maßnahme im Hinblick auf eine Mehrzahl von Verwaltungsobjekten zu prüfen und gegebenenfalls zu veranlassen ist, reicht nicht aus, die betroffenen Verwaltungsobjekte als Gegenstand einer einheitlichen Bewirtschaftung anzusehen. Deshalb ist die Vergütung für die Verwaltung mehrerer nicht vermieteter Eigentumswohnungen nicht deshalb unterhalb des Mittelsatzes gemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen, weil die Wohnungen im selben Gebäude gelegen sind.^[185]

Rz. 117

Ist der Zwangsverwalter als Rechtsanwalt zugelassen, so kann er für die Tätigkeiten, die ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Zwangsverwalter einem Rechtsanwalt übertragen hätte, die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwalts nach dem RVG abrechnen (§ 17 Abs. 3 S. 1 ZwVwV). Ist der Zwangsverwalter Steuerberater oder Besitzer einer anderen besonderen Qualifikation, gilt dies entsprechend (§ 17 Abs. 3 S. 2 ZwVwV).^[186]

Rz. 118

Nicht jede Tätigkeit, für die das RVG oder die StBVV die Entstehung einer Gebühr vorsieht, fällt darunter. Nach § 1 Abs. 2 ZwVwV muss die zum Zwangsverwalter bestellte Person geschäftskundig sein, d.h. die Person soll selbst über "die erforderlichen Rechtskenntnisse sowie die notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten – im Buchhaltungswesen –" für ihre Tätigkeit verfügen.^[187] Eine anwaltliche bzw. steuerliche Beratung ist daher nur geboten, wenn es sich um eine nicht zum allgemeinen Tätigkeitsbereich eines Zwangsverwalters gehörende Angelegenheit handelt. Die Regelung des § 17 Abs. 3 ZwVwV ist angelehnt an § 5 InsVV und schafft Rechtsklarheit für diejenigen Fälle, in denen der Zwangsverwalter, ohne dazu verpflichtet zu sein, eine besondere Sachkunde zugunsten der Zwangsverwaltung einbringt, wo er sonst einen sachkundigen Dritten zulasten der Zwangsverwaltungsmasse hätte beauftragen müssen.

Rz. 119

Die Vora...