§ 11 Zwangsverwaltung / 3. Besonderheiten bei Miet- und Pachtverträgen

Rz. 25

Bei der Zwangsverwaltung sind insbesondere gegenüber den Mietern zwangsverwalteter Grundstücke eine Reihe rechtlicher Regelungen zu beachten, deren wichtigster Teil im Folgenden dargestellt werden soll:

a) Ansprüche des Zwangsverwalters auf Zahlung von Mietzinsen und Betriebskostenvorschüssen

aa) Umfang der Forderung

Rz. 26

Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG sind zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens bestehende^[44] Miet- und Pachtverträge auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, sofern das Grundstück dem Mieter bereits vor Beschlagnahme überlassen war. Ein Miet- Pachtverhältnis, welches jedoch bereits beendet ist, bevor die Grundstücksbeschlagnahme wirksam wird, fällt dagegen nicht unter die Regelung des § 152 Abs. 2 ZVG, sodass auch keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den Zwangsverwalter übergehen.

Rz. 27

Der Zwangsverwalter ist aus dem Mietverhältnis genauso berechtigt und verpflichtet wie ein Vermieter.^[45] Ihm steht deshalb zunächst die zu zahlende Miete bzw. Pacht zu. Der Verwalter ist zudem verpflichtet, vereinbarte Vorauszahlungen auf Betriebskosten rechtzeitig geltend zu machen.^[46] Dies folgt daraus, dass der Zwangsverwalter wegen der ihm nunmehr obliegenden mietvertraglichen Pflichten auch für den Unterhalt des Gebäudes verantwortlich ist und somit auch die die Betriebskosten verursachenden Leistungen zu erbringen hat. Dieser Umstand berechtigt ihn auch zum Erhalt der Vorschüsse. Dem Verwalter obliegt es somit auch, die Betriebskosten auf mehrere Mieter zu verteilen, über Vorauszahlungen abzurechnen,^[47] und Nachforderungen geltend zu machen oder einen Guthabenbetrag des Mieters zurückzuzahlen.^[48]

Rz. 28

Des Weiteren ist er auch verpflichtet, gesetzlich zulässige Miet- bzw. Pachtzinserhöhungen vorzunehmen.^[49]

Rz. 29

Die Beschlagnahme wird dem Mieter gegenüber erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt wird oder ihm ein Zahlungsverbot wirksam zugestellt wird (§§ 22 Abs. 2, 146 Abs. 1 ZVG). Der Zugang eines Rundschreibens des Zwangsverwalters, das in die Briefkästen der einzelnen Mieter eingeworfen wird, reicht für die Bekanntgabe aus.^[50] Ab Kenntnis von der Beschlagnahme kann der Mieter grundsätzlich nur noch an den Zwangsverwalter befreiend zahlen (§ 566c S. 3 BGB, §§ 57b, 146 Abs. 1 ZVG). Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Mieter als Forderungsschuldner befreiend leisten. Leistet der Mieter darüber hinaus an den Vermieter, wird damit seine Mietschuld gegenüber dem Verwalter nicht getilgt. Gleiches gilt, wenn der Mieter den Zugang einer Zwangsverwalterbeschlagnahme dadurch vereitelt, dass er an seiner Wohnung keine Zugangseinrichtungen wie z.B. Briefkasten bereithält.^[51] Denn aus dem durch den Mietvertrag begründeten Dauerschuldverhältnis ergibt sich für einen Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen zu unterhalten.^[52]

Hinweis

Um ein Zahlungsverbot herbeizuführen, empfiehlt es sich, beim Vollstreckungsgericht nach § 151 Abs. 3 ZVG einen entsprechenden Antrag zu stellen (Muster hierzu siehe Rdn 142). Hierzu ist sowohl der Gläubiger als auch der Zwangsverwalter berechtigt. Die Regelung des § 845 ZPO – vorläufiges Zahlungsverbot – findet entsprechende Anwendung, so dass die Mieter bzw. Pächter bereits vor der wirksamen Beschlagnahme informiert werden können.^[53]

Rz. 30

Bei Vorausverfügungen, welche der Mieter noch ohne Kenntnis von der Beschlagnahme an den Vermieter erbracht hat, ist zu beachten, dass diese nach §§ 57b Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 566c BGB dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam sind, sofern sie sich nicht auf einen späteren Monat beziehen als den, in dem der Mieter Kenntnis von der Beschlagnahme erhält. Sofern der Mieter erst nach dem 15. des Kalendermonats Kenntnis erlangt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Weitergehende Vorausverfügungen, auch sofern sie vertragsgemäß waren, sind dem Zwangsverwalter gegenüber unwirksam (§ 566c S. 3 BGB).^[54]

Rz. 31

Gem. § 1123 Abs. 2 S. 1 BGB, §§ 20 Abs. 2, 146 Abs. 1, 148 Abs. 1 ZVG erstreckt sich die Beschlagnahme bei der Zwangsverwaltung^[55] auch auf die Mietrückstände für die letzten zwölf Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass ältere Mietrückstände weiterhin der Schuldner als Vermieter des zwangsverwalteten Grundstückes fordern kann.

[44] BGH NJW-RR 2005, 1029; BGH InVo 2006, 407.

[45] Stöber/Drasdo, § 152 Rn 126.

[46] LG Bonn EWiR 1991, 51 f.

[47] BGH NJW-RR 2005, 1029; BGH NJW 2006, 2626.

[48] BGH NJW-RR 2005, 1029; BGH NJW 2006, 2626.

[49] BGH NJW-RR 2005, 1029; KG Berlin Rpfleger 1978, 335.

[50] LG Berlin v. 13.1.1978 – 63 S 211/77, n.v.

[51] LG Berlin NZM 2003, 21.

[52] LG Berlin NZM 2003, 21; BGH NJW 1977, 194; NJW 1998, 976 f. m.w.N.

[53] Hintzen, Teil E. Rn 61 m.w.N.

[54] LG Berlin v. 7.4.1970 – 63 S 15/70, n.v.

[55] Wegen § 21 Abs. 2 ZVG anders bei der Zwangsversteigerung.

bb) Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Kaution, Anspruch des Mieters auf Auszahlung der Kaution

Rz. 32

Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Vermieter als Schuldner und Grundstückseigentümer geleistet, so richtet sich der Rückzahlungsanspruch auch nach der Beschlagnahme gegen den Schuldner, wenn nicht inz...