§ 11 Zwangsverwaltung / 6. Nutzung des Grundstücks

Rz. 78

Die Regelung des § 152 ZVG wird durch die Vorschrift des § 5 ZwVwV konkretisiert. Hiernach soll der Verwalter die Benutzung des Grundstücks, die bis zur Anordnung der Verwaltung bestand, beibehalten.^[132] Das bedeutet, dass in begründeten Einzelfällen auch von der bisherigen Nutzung abgewichen werden kann. So ist es denkbar, dass ein leerstehendes Zwangsverwaltungsobjekt dritten Personen unentgeltlich überlassen werden kann, um auf diesem Wege Sicherungs- und Bewachungskosten zu sparen. Auch kann von einer Vermietung dann abgesehen werden, wenn der Versteigerungstermin kurz bevorsteht.

Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzt werden, sind ebenfalls regelmäßig durch Vermietung nutzbar zu machen (Ausnahme: § 5 Abs. 2 Nr. 1 ZwVwV, § 150b ZVG). Das Gleiche gilt für Wohnräume, soweit sie nicht dem Schuldner als unentbehrlich für seinen Hausstand zu belassen sind. Räume, die vom Schuldner zu Geschäftszwecken benutzt werden, sind diesem nur gegen ein angemessenes Entgelt zu belassen. Einzelne Äcker, Gärten und Wiesen können verpachtet werden, auch wenn sie bis dahin nicht verpachtet waren.

In § 5 Abs. 3 ZwVwV wird ausdrücklich bestimmt, dass der Zwangsverwalter berechtigt ist, ein begonnenes Bauvorhaben fertig zu stellen – nicht hingegen ein Bauvorhaben zu beginnen -,^[133] wobei allerdings zu beachten ist, dass die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen ausdrücklich einer Zustimmung durch das Gericht bedarf (§ 10 Abs. 1 Nr. 6 ZwVwV).

[132] Z.B. Wohnräume nicht in Geschäftsräume umwandeln.

[133] Vgl. Rdn 60.

a) Abschluss von Miet- und Pachtverträgen

Rz. 79

Insbesondere bei der Möglichkeit des Neuabschlusses bzw. der Änderung von Miet- bzw. Pachtverträgen ist § 6 ZwVwV zu beachten. Solche Verträge sind schriftlich abzuschließen, woraus sich allerdings nicht ableiten lässt, dass bei Nichtbeachtung eine Unwirksamkeit vorliegt.^[134] Hierbei sind folgende Risiken vom Verwalter abzusichern (Muster hierzu siehe Rdn 140):

▪	Mieter bzw. Pächter sollen nicht berechtigt sein, Ansprüche aus dem Vertrag zu erheben, wenn das Grundstück vor der Überlassung an den Mieter bzw. Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird.
▪	Die gesetzliche Haftung des Mieters bzw. Pächters für den vom Ersteher zu ersetzenden Schaden soll ausgeschlossen werden, wenn das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter bzw. Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird und der an die Stelle des Vermieters oder Verpächters tretende Ersteher die sich aus dem Miet- oder Pachtverhältnis ergebenden Verpflichtungen nicht erfüllt.
▪	Der Vermieter bzw. Verpächter soll auch von einem sich im Falle einer Kündigung nach § 57a S. 1 ZVG, § 111 InsO möglicherweise ergebenden Schadensersatzanspruch freigestellt werden.

[134] BGH Rpfleger 1992, 402.

b) Fortführung eines Gewerbebetriebes

Rz. 80

Da es sich bei der Zwangsverwaltung um eine Einzelvollstreckungsmaßnahme handelt, beschränken sich die Befugnisse des Zwangsverwalters auf den von der Beschlagnahme erfassten Teil des schuldnerischen Vermögens. Betreibt der Schuldner auf dem beschlagnahmten Grundstück ein gewerbliches Unternehmen, teilt sich sein Vermögen mit der Anordnung der Zwangsverwaltung deshalb in einen beschlagnahmten, insbesondere das Betriebsgrundstück nebst Zubehör (§§ 148 Abs. 1, 20 Abs. 2 ZVG, §§ 1120, 94, 97, 98 BGB) umfassenden Teil, und in das übrige, von der Beschlagnahme unberührte Betriebsvermögen.^[135] Der Zwangsverwalter übt die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis nur hinsichtlich des beschlagnahmten Teils aus, also hinsichtlich des Grundstücks, der darauf befindlichen Gebäude und des dem Schuldner gehörenden Betriebsinventars, zu dem u.a. z.B. die Einrichtung von Hotel, Restaurants und Küche sowie Geschirr, Wäsche und Vorräte zählen.^[136]

Rz. 81

Zum Vermögen des Betriebsinhabers gehörende bewegliche Sachen, die nicht Zubehör des Grundstücks sind, und alle sonstigen Vermögenswerte, die dem Betrieb des Gewerbes als Hauptzweck dienen, bleiben beschlagnahmefrei.^[137] Dies sind Geschäftsidee und -organisation, Know-how, good will, Kundenstamm, Lieferantenbeziehungen und ähnliche immaterielle Betriebsmittel.^[138]

Rz. 82

Allerdings erfasst die Beschlagnahme eines Grundstücks im Zwangsverwaltungsverfahren einen auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb des Schuldners als solchen nicht.^[139] Ist dieser von dem Grundbesitz "ablösbar", kann er also auch an einem anderen Ort ausgeübt werden, steht außer Zweifel, dass der Zwangsverwalter den Betrieb nicht fortführen darf, sondern dem Schuldner entweder die Räume gegen ein angemessenes Entgelt vermieten oder ihn von dem Grundstück verweisen muss.^[140]

Rz. 83

Der Zwangsverwalter ist dann befugt, einen auf dem beschlagnahmten Grundstück geführten grundstücksbezogenen Gewerbebetrieb des Schuldners fortzuführen, wenn dies zur ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks erforderlich ist und er dabei nicht in Rechte des Schuldners an Betriebsmitteln eingreift, die unabhängig von ihrer Zugehörigkeit zu dem Gewerbebetrieb absolut geschützt sind.^[141]

Rz. 84

Die rechtlichen Grenzen einer so...