§ 11 Zwangsverwaltung / b) Regelvergütung

Rz. 121

Betrifft die Zwangsverwaltung Grundstücke, die durch Vermietung genutzt werden, erhält er nach § 18 Abs. 1 S. 1 ZwVwV als Regelvergütung 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags.

Rz. 122

Die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 S. 1 ZwVwV erfasst nicht nur einen gedachten Regelfall, sondern schlechthin alle Fälle vermieteter oder verpachteter Zwangsverwaltungsobjekte. Mit ihr werden grundsätzlich die Normalfälle^[193] der vollständigen oder teilweisen Vermietung und Verpachtung abgedeckt.^[194] Ergibt sich ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Zwangsverwalters und dieser Regelvergütung, ist der Prozentsatz auf bis zu fünf zu vermindern oder auf bis 20 anzuheben (§ 18 Abs. 2 ZwVwV).^[195] Eine über den Rahmen des § 18 Abs. 2 ZwVwV hinausgehende Kürzung der Regelvergütung kommt nicht in Betracht.^[196] Ein Missverhältnis liegt vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berücksichtigung der bei einer pauschalierenden Vergütungsregelung notwendigerweise entstehenden Härten zu einer unangemessen hohen oder einer unangemessen niedrigen Vergütung führt. In diesem Fall ist eine entsprechende Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung geboten,^[197] weil die nach § 152a ZVG, § 17 Abs. 1 ZwVwV gebotene angemessene Vergütung in dieser Fallgestaltung anders nicht bestimmt werden kann. Ob ein Missverhältnis vorliegt, lässt sich nicht durch ein Zusammenrechnen von Erschwernis- und Erleichterungsfaktoren ermitteln.^[198] Dem Ziel einer leistungsadäquaten, aber pauschalierenden Vergütungsregelung entspricht es vielmehr, ein Missverhältnis mit einer an § 152a ZVG ausgerichteten wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei können die in der Faustregeltabelle angeführten Erschwernisse Anhaltspunkte bieten. In die Betrachtung sind aber die ausgleichende Funktion hoher Mieten und im Einzelfall vorliegende Erleichterungen einzubeziehen.^[199]

[193] Juris: LG Frankenthal, Beschl. v. 7.11.2006 – 1 T 339/06.

[194] BR-Drucks 842/03, S. 16; Juris: LG Frankenthal, Beschl. v. 7.11.2006 – 1 T 339/06.

[195] BGH ZfIR 2008, 199.

[196] BGH Rpfleger 2021, 604.

[197] BGH Rpfleger 2008, 216 m.w.N.

[198] So aber die Faustregeltabelle der Interessengemeinschaft Zwangsverwaltung (IGZ), ZInsO 2004, 1021; vgl. BGH Rpfleger 2008, 216.

[199] BGH Rpfleger 2008, 216.

aa) Eingezogene Mieten bzw. Pachten

Rz. 123

Die Vergütung beträgt 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten und Pachten tatsächlich^[200] eingezogenen Bruttobetrags. Hierunter fallen auch Erträge aus einer Einspeisevergütung einer auf dem Dach montierten Photovoltaikanlage, wenn hierfür ein Sondernutzungsrecht besteht.^[201] Vereinnahmte einmalige Zahlung aus einer Wohngebäudeversicherung wegen eines Brandschadens fallen nicht hierunter. Diese stellen gerade keine wiederkehrenden Miet- und Pachteinnahmen dar.^[202]

Mieten sind im Sinne von § 18 Abs. 1 ZwVwV erst dann eingezogen, wenn sie an den Zwangsverwalter gezahlt werden. Das entspricht dem Wortlaut der Norm. Sie unterscheidet danach, ob die Tätigkeit des Zwangsverwalters hinsichtlich der Mieten erfolgreich ist oder nicht. Erfolgreich ist sie erst dann, wenn geschuldete Mieten tatsächlich an den Zwangsverwalter gezahlt worden sind. Der Verordnungsgeber hat die Bemessungsgrundlage bewusst an den tatsächlich eingezogenen Miet- oder Pachtzinsen ausgerichtet, um einen Anreiz für die Eintreibung von Außenständen zu setzen.^[203] Die Bestimmungen über die Zwangsverwaltervergütung sollen nicht nur eine angemessene Vergütung des Zwangsverwalters sicherstellen, sondern zugleich den Interessen der Gläubiger an einer sparsamen und zugleich effektiven Verwaltung dienen.^[204] Die Gläubigerinteressen werden nur gewahrt, wenn Zahlungen zu der Masse gelangen und Überschüsse durch den Zwangsverwalter nach Maßgabe des Teilungsplans verteilt werden können (§§ 155 ff. ZVG, § 11 ZwVwV). Vorbereitungshandlungen wie die Einleitung des Mahnverfahrens reichen ebenso wenig aus wie eine Zahlung des Mieters an den Schuldner oder an einzelne Gläubiger. Erfolglose Bemühungen des Zwangsverwalters sind ausschließlich gemäß § 18 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 2 ZwVwV zu honorieren.

[200] BGH Rpfleger 2012, 564; LG Münster, Beschl. v. 12.5.2011 – 5 T 111/11, juris.

[201] BGH ZfIR 2015, 226.

[202] LG Hannover ZfIR 2020, 111.

[203] BR-Drucks 842/03, S. 15 f.; BGH Rpfleger 2012, 564.

[204] BGH Rpfleger 2012, 564.

bb) Vertraglich geschuldete, jedoch nicht eingezogene Mieten bzw. Pachten

Rz. 124

Erfolglose Bemühungen zur Einziehung des Miet- oder Pachtzinses, die besonders aufwändig sein können, sind nach § 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV zu vergüten. Danach kann der Zwangsverwalter für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Miet- oder Pachtzinsen eine zusätzliche Vergütung von 20 % dessen verlangen, was er nach § 18 Abs. 1 S. 1 ZwVwV im Falle des Einzuges erhalten hätte. Dieser Beitreibungszuschlag steht dem Verwalter stets zu.^[205] Werden allerdings zunächst nicht eingezogene Mieten später gezahlt, ist eine nach § 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV erhaltene Vergütung auf die nach den nunmehr eingezogenen Mieten zu berechnende Vergütung anzure...