§ 11 Zwangsverwaltung / bb) Verwaltungsobjekt wird in Besitz genommen

Rz. 132

Ist das Zwangsverwaltungsobjekt von dem Zwangsverwalter in Besitz genommen, so beträgt die Vergütung mindestens 1.200,00 EUR (§ 20 Abs. 1 ZwVwV) und zwar für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert, es sei denn, dass diese eine wirtschaftliche Einheit bilden.^[223] Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplätze sind, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von ein bis zwei Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners steht oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.^[224]

Der Anspruch auf Erhalt der Mindestvergütung besteht auch dann, wenn die Mieteinnahmen des von ihm verwalteten Objekts den Vergütungsbetrag unterschreiten.^[225] Sind Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte, die diesen nach § 23 ZwVwV vergütungsrechtlich gleichstehen, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegenstand gesondert an.^[226] Ohne Belang ist dabei, ob die Anordnung der Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder für jede Eigentumswohnung gesondert erfolgt ist.^[227]

Der Verordnungsgeber hat mit der in § 20 ZwVwV bestimmten Mindestvergütung sichergestellt, dass dem Zwangsverwalter in pauschalierter Form in jedem Fall der Aufwand ersetzt wird, der ihm je nach dem erreichten Verfahrensstadium mindestens entsteht. Das sind nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsvollstreckungsobjekts sechs bis acht Stunden, die den Verordnungsgeber zu der Festsetzung einer Mindestvergütung von 600,00 EUR veranlasst haben.^[228]

Rz. 133

Die Mindestvergütung fällt für die gesamte Tätigkeit des Verwalters während des Zwangsverwaltungsverfahrens jedoch nur einmal an.^[229] Eine Regel- oder die Zeitaufwandvergütung kann daneben nicht beansprucht werden.

Mit dem Pauschalsatz nach § 20 Abs. 1 ZwVwV in Höhe von 1.200,00 EUR für die Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsobjekts soll sämtlicher Aufwand des Verwalters vergütet werden, der typischerweise mit der Inbesitznahme anfällt. Ist über die Vergütung eines oder mehrerer weiterer Zeiträume zu entscheiden, in welchen die Inbesitznahme lediglich fortwirkt, sind diese typischen Aufwendungen jedenfalls bereits mit der Vergütung des ersten Abrechnungszeitraums, in welchem die Inbesitznahme erfolgte, abgegolten. Die Abrechnung nachfolgender Abrechnungszeiträume erfolgt dann ausschließlich nach den §§ 18, 19 ZwVwV.^[230]

[223] BGH v. 24.11.2005 – V ZB 133/05; BGH, Beschl. v. 5.11.2004 – IXa ZB 33/03, ZFIR 2005, 69.

[224] BGH Rpfleger 2014, 691.

[225] LG Saarbrücken Rpfleger 2012, 645.

[226] BGH Rpfleger 2007, 274.

[227] BGH ZFIR 2006, 342.

[228] Vgl. Entwurfsbegründung in BR-Drucks 842/03, 17 u. BR-Drucks. 67/24, 9.

[229] BGH InVo 2006, 447; a.A. LG Stralsund Rpfleger 2004, 580.

[230] LG Stralsund Rpfleger 2004, 580 bis 581.