§ 11 Zwangsverwaltung / II. Schuldner als Eigentümer bzw. Eigenbesitzer

Rz. 8

Wie auch bei der Zwangsversteigerung muss der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers sein (§ 17 Abs. 1 ZVG) (zum Nachweis vgl. auch § 10 Rdn 26). Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme: Hat der Schuldner das Grundstück in seinem Eigenbesitz, so kann ein dinglich^[8] Berechtigter die Zwangsverwaltung betreiben, auch wenn das Eigentum bzw. das Erbrecht im Sinne des § 17 Abs. 1 ZVG nicht nachgewiesen ist (§ 147 Abs. 1 ZVG). Hierbei ist der Besitz durch Urkunden^[9] glaubhaft zu machen, wenn er nicht beim Gericht offenkundig ist (§ 147 Abs. 2 ZVG).

Zu beachten ist allerdings, dass § 147 ZVG seinem eindeutigen Wortlaut nach die Anordnung der Zwangsverwaltung gegen einen Eigenbesitzer nur erlaubt, wenn aus einem eingetragenen Recht vollstreckt wird. Dies ist selbst bei titulierten Hausgeldforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und öffentlichen Lasten gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG nicht der Fall, sodass eine Anordnung aus dieser Rangklasse 2 ausscheidet. Eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht.^[10]

Rz. 9

In Betracht kommen hierbei die Fälle, in denen der Kaufvertrag zwischen den Beteiligten geschlossen und der Besitz übertragen wurde, die Grundbucheintragung jedoch aufgrund fehlender Genehmigungen noch nicht erfolgen kann. In solchen Fällen nutzt also der Schuldner das Grundstück nach § 872 BGB "als ihm gehörend" wie ein wahrer Eigentümer.^[11] Gleiches gilt für einen Erben, der sein Erbrecht noch nicht nachweisen kann.

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung reicht nicht aus.^[12] Der durch eine Auflassungsvormerkung geschützte Erwerber steht nämlich dem eingetragenen Eigentümer zwangsvollstreckungsrechtlich nicht gleich. Das gilt auch dann, wenn es sich bei dem Erwerber um das Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Mit der rechtlichen Anerkennung dieser Gemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis der (künftigen) Wohnungseigentümer geht keine Verschiebung oder Vorwegnahme der sachenrechtlichen Zuordnung einher, an die die Zwangsvollstreckung in formalisierter Weise anknüpft.

Rz. 10

Zur Glaubhaftmachung des Eigenbesitzes nach § 147 Abs. 2 ZVG genügt z.B. die Beifügung des notariellen Grundstückskaufvertrages, notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll und des Erbscheins. Diese Urkunden kann sich der Gläubiger nach § 792 ZPO beschaffen (vgl. auch § 10 Rdn 666).

Ist der Eigenbesitz des Schuldners streitig, so steht dies der Anordnung der Zwangsverwaltung dennoch nicht entgegen.^[13] Die Zwangsverwaltung wird zwar im Regelfall aufgrund eines gegen den Eigentümer gerichteten Titels ohne Prüfung, ob er sich auch im Besitz des Grundstücks befindet, angeordnet. Sofern aber zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Anordnungsantrag dem Vollstreckungsgericht bekannt ist, dass sich das Grundstück im Eigenbesitz eines Dritten befindet, muss der Antrag mangels Rechtsschutzbedürfnisses abgelehnt werden.^[14] Die Zwangsverwaltung ist unzulässig, wenn und soweit dadurch in den Besitz eines nicht herausgabebereiten Dritten eingegriffen wird.^[15] Der eigenbesitzende Dritte ist aufgrund eines gegen den Eigentümer gerichteten Vollstreckungstitels selbst dann nicht verpflichtet, den Besitz herauszugeben, wenn der Gläubiger aufgrund eines dinglichen Titels vollstreckt. Der Gläubiger muss einen Titel gegen den Eigenbesitzer erwirken, sei es durch Umschreibung des Titels gegen den Besitzer gemäß § 727 ZPO, sei es durch eine Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung.^[16] Wie bei streitigem Eigenbesitz zu verfahren ist, lässt sich dem Zwangsversteigerungsgesetz nicht unmittelbar entnehmen. Nach zutreffender Auffassung hat das Vollstreckungsgericht in einem solchen Fall die Zwangsverwaltung anzuordnen; der Dritte muss gegebenenfalls den Klageweg nach § 771 ZPO beschreiten.^[17]

[8] Erforderlich ist also ein dinglicher Titel; zur Erwirkung eines solchen gegen den Eigenbesitzer kommt bei Vorlage eines Titels gegen den eingetragenen Eigentümer eine Umschreibung nach § 727 ZPO in Betracht (BGH NJW-RR 1986, 858 = KTS 1986, 162); ansonsten ist Duldungsklage zu erheben.

[9] Eine eidesstattliche Versicherung scheidet somit aus.

[10] BGH Rpfleger 2010, 37.

[11] Stöber/Drasdo, § 147 Rn 4.

[12] BGH Rpfleger 2010, 37.

[13] BGH InVo 2004, 431.

[14] Vgl. auch Stöber/Drasdo, § 147 Rn 3.

[15] BGHZ 96, 61, 66 f.; BGH NJW 2003, 2164.

[16] BGHZ 96, 61, 66 f.; BGH NJW 2003, 2164.

[17] BGH InVo 2004, 431.