§ 12 Verschiedenes / II. Die Vereinbarung separater Verwaltung und Kostentragung; Untergemeinschaften

Rz. 90

Die meisten Gemeinschaftsordnungen sehen eine getrennte Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Häuser der Mehrhausanlage vor, wodurch mehr oder weniger verselbstständigte Untergemeinschaften entstehen.^[121] Eine typische Regelung lautet so:

Rz. 91

Beispiel: Regelung zur separaten Verwaltung in einer Mehrhausanlage

Die Häuser Heinestraße 12 und Heinestraße 14 sollen soweit möglich wirtschaftlich getrennt behandelt und verwaltet werden. Soweit Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung usw.) nur für eines der beiden Häuser anfallen, sind sie nur von den Eigentümern des betreffenden Hauses zu tragen.

Rz. 92

Auch bei vereinbarter Kostentrennung müssen in der Jahresabrechnung alle Ausgaben und Einnahmen der gesamten Gemeinschaft enthalten sein; es darf nicht nur Abrechnungen der Untergemeinschaften geben.^[122] Die wirtschaftliche Trennung der Untergemeinschaften wird nur bei der Kostenverteilung berücksichtigt, indem die den Untergemeinschaften zuzuordnenden Kosten, die Hausgeldzahlungen und die Erhaltungsrücklagen dergestalt voneinander getrennt ausgewiesen werden, dass deutlich wird, an welchen Positionen ein Miteigentümer mit seinem Anteil an der Gesamtgemeinschaft und an welchen mit seinem – davon differierenden – Anteil an der Untergemeinschaft beteiligt ist.^[123]

Rz. 93

Erhaltungskosten, die einzelnen Häusern zugeordnet werden können, sind nur von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen. Das gilt erstaunlicherweise – anders als bei Erhaltungsklauseln (→ § 1 Rdn 87) – auch für die Kosten der mangelfreien Erstherstellung.^[124] Für die Untergemeinschaften sind deshalb separate Erhaltungsrücklagen zu bilden.^[125] Schwierigkeiten kann die Kostenverteilung nach separaten Abrechnungskreisen bereiten, wenn es sich nicht um baulich getrennte Einheiten handelt, insbesondere wenn eine Tiefgarage eine eigene Abrechnungseinheit darstellen soll. Ob die Sanierung der tragenden Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden (Tiefgaragenboden, Decke, Stützpfeiler usw.) der Gesamtgemeinschaft oder nur der Untergemeinschaft "Tiefgarage" zuzurechnen ist, war lange streitig; der BGH hat nunmehr entschieden, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage derartige Erhaltungskosten zu tragen haben.^[126]

Rz. 94

Man könnte meinen, dass aus einem in der Gemeinschaftsordnung verankerten Gebot der wirtschaftlichen Trennung der Untergemeinschaften "automatisch", also auch ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung, ein Blockstimmrecht folge; das ist aber nach heute h.M. nicht der Fall. Ein ungeschriebenes "Betroffenheits-Blockstimmrecht" wird – mit oder ohne wirtschaftliche Trennung – nur bei Gebrauchsregelungen bejaht (→ § 12 Rdn 86). Aus der Entscheidung des BGH, wonach es auch bei vereinbarter wirtschaftlicher Trennung stets eine Jahresabrechnung für das Gesamtobjekt geben muss (→ § 12 Rdn 92) ergibt sich, dass es auch beim Beschluss über Vorschüsse und deren Anpassung (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung) kein Blockstimmrecht geben kann. Die Gesamtabrechnung fällt schon im Ausgangspunkt zwingend in die Zuständigkeit der (Gesamt-)Gemeinschaft; die Einzelabrechnungen wiederum umfassen zwangsläufig auch Kosten, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen, z.B. für Gartenpflege, Versicherungen, Entwässerung usw.^[127] Das Ergebnis ist vor dem Hintergrund einer angestrebten wirtschaftlichen Trennung der Untergemeinschaften unbefriedigend, weil die Miteigentümer somit auch über Ausgaben und Einnahmen beschließen, die nicht sie, sondern nur die Miteigentümer einer anderen Untergemeinschaft betreffen. Anders ist es nur, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich und eindeutig eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften dahingehend vorsehen sollte, dass die ausschließlich ihre Mitglieder betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen mit einem separaten Beschluss verteilt werden. In diesem Fall kann (oder besser "könnte") es eine separate Beschlussfassung geben; solche Regelungen gibt es aber in der Praxis nicht; auch die unten im Beispiel 2 zitierte Klausel würde nicht genügen.

Rz. 95

Die Gemeinschaftsordnung kann ein Blockstimmrecht vorsehen. Dieses kann auf einzelne Bereiche beschränkt, aber auch umfassend sein; letzterenfalls entstehen Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder.^[128]

Rz. 96

Beispiel 1: Blockstimmrecht

Die Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage enthält folgenden Regelungen: "1. Die Untergemeinschaften verwalten sich selbständig nach Maßgabe der Teilungserklärung unter ergänzender Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes. 2. Die für die Gemeinschaft aller Eigentümer getroffenen Regelungen gelten für sie entsprechend. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Abhaltung von Sondernutzungsgemeinschaftsversammlungen (…). 3. An den Sondernutzungsgemeinschaften sind die jeweiligen Eigentümer der von der Sondernutzungsgemeinschaft erfassten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entsprechend ih...