§ 12 Verschiedenes / III. Versicherungen des Verwalters

Rz. 56

Der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR ist gem. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO, § 15 MaBV zwingend. Diese Versicherung sichert den Verwalter für den Fall ab, "dass er wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit – von ihm selbst oder einer Person, für die er einzutreten hat – begangenen Verstoßes von einem anderen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird" (§ 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen – AVB). Vermögensschäden sind solche, die weder Sach- noch Personenschäden noch Folgen solcher Schäden sind. Die Abgrenzung zwischen Sach- und reinen Vermögensschäden kann schwierig sein.^[94] Die Schwierigkeiten illustriert ein Fall, in dem Leitungswasser aus einem (lange Zeit unbemerkten) Leck der gemeinschaftlichen Wasserleitung austrat und im Erdreich versickerte mit der Folge einer entsprechend hohen Wasserrechnung zulasten der WEG. Diese verlangte vom Verwalter Schadensersatz, da sie ihm vorhielt, er habe die gebotene Kontrolle der Leitung unterlassen. Die vom Verwalter in Anspruch genommene Vermögensschadensschadenshaftpflichtversicherung war nicht eintrittspflichtig, weil der durch das Versickern des Trinkwassers eingetretene Schaden Folge des Sachschadens an der Wasserleitung war.^[95] Einen Direktanspruch der Gemeinschaft gegen die Versicherung besteht nicht bzw. nur in Sonderfällen (bspw. Nichtzahlung der Prämien durch den Verwalter und daraus im Ausgangspunkt resultierende Leistungsfreiheit des Versicherers, § 117 VVG).

Rz. 57

Für vorsätzlich herbeigeführte Schäden besteht kein Versicherungsschutz (§ 103 VVG, Nr. A1–7.1 AVB). Demnach sind beispielsweise auch Ansprüche infolge Veruntreuung durch den Verwalter selbst oder durch sein Personal nicht versichert; davor schützt die Gemeinschaft (und den Verwalter) nur der Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung. Die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung deckt auch keine Schäden ab, die dadurch entstehen, dass der ursprüngliche Erfüllungsanspruch der Wohnungseigentümer nicht erfüllt wird, die also auf Untätigkeit des Verwalters beruhen ("Erfüllungsklausel", Nr. A1–3.1 AVB, Nr. 1.2 Abs. 5 AHB). Wenn der Verwalter beispielsweise einen Beschluss der Gemeinschaft zur Durchführung bestimmter Erhaltungsmaßnahmen nicht durchführt und deshalb die Gemeinschaft den ihren Eigentümern entstandenen Schaden (Mietausfall usw.) geltend macht, besteht hierfür kein Versicherungsschutz.

Rz. 58

Eine Betriebshaftpflichtversicherung sichert den Betriebsinhaber und seine Mitarbeiter gegen Haftpflichtansprüche für betrieblich verursachte Sach- und Personenschäden (oder auf solche Schäden zurückgehende Vermögensschäden) ab (Nr. 1.1 AHB). Nicht versichert sind "reine" Vermögensschäden; diese werden von der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung gedeckt. Die Betriebshaftpflichtversicherung tritt also beispielsweise ein, wenn der Verwalter Schäden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum verursacht hat.

Rz. 59

Eine Vertrauensschadenversicherung versichert Vermögensschäden, die der WEG-Verwalter bzw. dessen Betriebsangehörige durch Betrug, Unterschlagung, Diebstahl, Untreue, Sachbeschädigung oder andere vorsätzliche unerlaubte Handlungen verursachen. Diese Versicherung erscheint nur auf den ersten Blick fragwürdig; tatsächlich ist sie sowohl für WEG-Verwalter als auch für die von ihnen verwalteten Gemeinschaften überaus sinnvoll. WEG-Verwalter versichern sich dadurch gegen unerlaubte Handlungen ihrer Mitarbeiter und sogar gegen unerlaubte Handlungen, die sie selbst begehen. Das kommt mittelbar den verwalteten Gemeinschaften zugute, auch wenn diese keine direkten Ansprüche gegen den Versicherer stellen können. Zahlt die Versicherung im Falle einer Veruntreuung durch den Verwalter nicht freiwillig, kann nach Titulierung der Forderungen der Gemeinschaft der Freistellungsanspruch des Verwalters gegen die Versicherung von der Gemeinschaft gepfändet werden. Allerdings geht der Schutz zwangsläufig nur so weit, wie die Deckungssumme reicht, die oftmals nicht hoch genug ist. Diverse Verwalterverbände verlangen von ihren Mitgliedern die Unterhaltung einer Vertrauensschadenversicherung.

Rz. 60

In die von der Gemeinschaft gem. § 18 Abs. 2 Nr. 3 WEG zu unterhaltende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist der Verwalter nach den gängigen Versicherungsbedingungen als Mitversicherter einbezogen, und zwar auch dann, wenn geschädigte Wohnungseigentümer – wie es nach dem geltenden Recht zwingend ist – ihre Ansprüche gegen die Gemeinschaft und nicht direkt gegen den Verwalter verfolgen.^[96] Wenn der Verwalter für Sachschäden (ausgenommen Schäden am Objekt selbst) oder für Personenschäden in Anspruch genommen wird, die durch den (baulichen) Zustand des verwalteten Objekts verursacht wurden (beispielsweise infolge herabfallender Gebäudeteile oder wegen unzureichender Erfüllung der Räum- und Streupflicht), kann er deshalb die Regulierung o...