§ 12 Wohnungseigentum / C. Verwalterzustimmung: Kein Anspruch des Verwalters auf Kaufvertragsablichtung

Rz. 55

Im Zuge der Abwicklung eines Wohnungseigentumskaufvertrags wird der zuständige Verwalter der Wohnungseigentumsanlage angeschrieben. Unter Übersendung eines Entwurfs der Verwaltergenehmigung wird um die Übermittlung seiner Zustimmung zur Veräußerung (§ 12 WEG) gebeten.

Aus Gründen des Datenschutzes wird dem Verwalter keine Ablichtung des Kaufvertrags übersandt.

Rz. 56

Immer noch gibt es Verwalter, die dies nicht akzeptieren wollen. Der Verwalter ruft im Notariat an und verlangt eine Ablichtung des Kaufvertrags. Er meint, dass er der Veräußerung nicht zustimmen könne, weil er den Vertrag nicht kenne, verlangt daher die Ablichtung des Kaufvertrags.

Der Mitarbeiter des Notars erläutert, dass aus Gründen des Datenschutzes keine Ablichtung des Kaufvertrags herausgegeben werden darf.

Rz. 57

In einer Entscheidung des BGH vom 25.9.2020^[42] ging es im Kern darum, dass eine Nichtvorlage des Mietvertrags an den Verwalter kein wichtiger Grund sei, die erforderliche Zustimmung zur Vermietung (und zur Veräußerung) einer Eigentumswohnung zu verweigern. In der Gemeinschaftsordnung war verankert, dass die Zustimmung zur Vermietung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Der Verwalter darf nur Informationen verlangen, die bei objektiver Betrachtung für die Prüfung erforderlich sind, ob der geplanten Vermietung (oder Veräußerung) wichtige Gründe entgegenstehen. Hierzu gehören zwar Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und die Zahl der Personen, die mit einziehen sollen, nicht aber der Mietvertrag. Der BGH bringt zum Ausdruck, dass die Nichtvorlage des Erwerbsvertrags kein wichtiger Grund ist, die Zustimmung nach § 12 WEG zu versagen. Bei der erforderlichen Zustimmungsprüfung des Verwalters geht es darum, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen.^[43] Daraus folgt, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer Veräußerung von Wohnungseigentum vorliegt, falls der vorgesehene Erwerber voraussichtlich keine Gewähr dafür bietet, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen, wenn zu befürchten ist, dass er nicht die zu verteilenden gemeinschaftlichen Lasten tragen kann.

Auf das BGH-Urteil vom 25.9.2020 kann ein Verwalter nun vom Notar oder dem Mitarbeiter in einem entsprechend geführten Telefonat hingewiesen werden. Dies sollte zu einer schnellen Überzeugung führen, dass keine Ablichtung des Kaufvertrags für die Verwalterzustimmung herausgegeben werden darf. Das Objekt, die Wohnungsnummer sowie die Namen, Vornamen und Anschriften der Beteiligten sollten dem Verwalter genügen.

[42] BGH, Urt. v. 25.9.2020 – V ZR 300/18.

[43] BT-Drucks 16/887, 21 für die Zustimmung zur Veräußerung; BGH, 15.6.1962 – V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 208.