§ 12 Wohnungseigentum / H. Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Rz. 63

Steht die Beurkundung einer Teilungserklärung eines Grundstücks in Wohnungs- und/oder Teileigentum an, hat die Gestaltung, wie das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt wird, Bedeutung sowohl im Hinblick auf die Kostentragung als auch für die Ausübungsbefugnisse der betroffenen und künftigen Eigentümer.

Um Sondereigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen einzuräumen, muss die Abgeschlossenheit erklärt werden, § 3 Abs. 2 S. 1 WEG. Kam es bisher für Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage darauf an, dass die einzelnen Stellplätze dauerhafte Markierungen aufzuweisen hatten, so kommt es nun entscheidend auf die maßstabsgerechten Angaben in der Aufteilungserklärung an. Bezugspunkt ist regelmäßig eine katastermäßig bestimmte Grundstücksgrenze.^[48]

Rz. 64

Durch die Begründung von Sondereigentum wird das Gemeinschaftseigentum der Eigentümer eingeschränkt. Für die Aufteilung in Wohnungs- und/oder Teileigentum ist der Aufteilungsplan, der regelmäßig Grundrisse aller Stockwerke, des Kellers und des Dachgeschosses sowie Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthält, unerlässlich; er sichert die Einhaltung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes. Aus den Aufteilungsplänen ist die Aufteilung des Gebäudes nach Lage und Größe des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie deren räumliche Abgrenzung ersichtlich.^[49] Auch fingiertes Raumeigentum an Garten- oder Terrassenflächen ist aus dem Aufteilungsplan ersichtlich.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört zwingend das aufgeteilte Grundstück. Im Übrigen ergibt sich aus § 1 Abs. 5 WEG nur, dass das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes zwingend sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Einschränkend gilt nach § 5 Abs. 2 WEG jedoch, dass an der Fläche unmittelbar unter dem Gebäude kein Sondereigentum begründet werden kann, weil das Erdreich für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist.^[50]

Rz. 65

Das Sondereigentum an Freiflächen (§ 3 Abs. 2 WEG) kann begründet werden, jedoch nur in der Weise, dass die "Raumfreiflächen" als Anhängsel zum Sondereigentum an Räumen begründet werden.

Nicht möglich ist ausschließlich das Sondereigentum an einer Freifläche mit einem Miteigentumsanteil zu verbinden, wohl auch dann nicht, wenn die Fläche Anhängsel eines "unechten fingierten Stellplatzraumes" ist, jedenfalls dann, wenn das Stellplatz-Sondereigentum damit nicht mehr die wirtschaftliche Hauptsache ist.

Rz. 66

Ist nach der Teilungserklärung nicht eindeutig, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, ist im Zweifel von Gemeinschaftseigentum auszugehen, weil Sondereigentum an Räumen nur entsteht, wenn es im Aufteilungsplan erklärt wurde.^[51]

[48] BT-Drucks 19/18791, 39.

[49] Vgl. Grziwotz, NotBZ 2013, 161; BGH, Beschl. v. 18.7.2008 – V ZR 94/07, BGHZ 177, 338.

[50] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1689.

[51] BGH, Beschl. v. 18.7.2008 – V ZR 97/07, NJW 2008, 2982.