§ 12 Wohnungseigentum / VIII. Frühere Verwalterbestellung bereits in der Aufteilungsurkunde?

Rz. 12

Das Bedürfnis, den Verwalter in derselben notariellen Urkunde zu bestellen, die die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthält,^[15] ist mit der ermöglichten Ein-Personen-WEG nicht obsolet. Das Bedürfnis ist nur geringer als früher, weil unmittelbar nach Anlegung aller Wohnungsgrundbücher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen kann.

Diese nicht weit genug gehende Vorverlagerung auf die Grundbuchblattanlagen bedeutet, dass zu diesem Zeitpunkt rechtssicher erst der erste Verwalter bestellt werden kann.

Stimmen in der Literatur raten dem Notar hierzu, da es sich um den sichersten Weg handelt.^[16]

Rz. 13

Gleichwohl wird man die in der Teilungserklärung erfolgte Bestellung des Verwalters als zulässigen Vorabbeschluss des teilenden Eigentümers interpretieren können,^[17] ähnlich wie dies bei der Bestellung eines ersten Geschäftsführers einer GmbH auch vor deren Entstehen als juristische Person (mit Eintragung der GmbH) regelmäßig vorher geschieht. Darin liegt eine große Vereinfachung.

Rz. 14

Die Verwalterbestellung erfolgt als Vorabbeschluss und nicht durch Vereinbarung. Deshalb muss auch keine Eintragung in das Grundbuch erfolgen, § 10 Abs. 3 S. 2 WEG.^[18]

Rz. 15

In der Zeit des alten WEG-Rechts hatte der BGH die Bestellung des Erstverwalters in der Teilungserklärung gebilligt, obwohl hierfür ein Beschluss notwendig war.^[19]

Bis zu einer ggf. erneuten Entscheidung des BGH, nur nach aktuell geltendem WEG-Recht, wird sich hoffentlich nichts an der Einstellung des zuständigen Senats ändern.

Deshalb sollte der vorsichtige Notar darauf hinwirken, dass der aufteilende Eigentümer (oder Bauträger) in der Gründungsphase entweder den Verwalter erst mit Anlegung aller Wohnungsgrundbücher bestellt oder ganz von einer Bestellung des Verwalters absieht,^[20] sodass die verwalterlose Gemeinschaft nach § 9b Abs. 1 S. 2 WEG durch sämtliche Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird.

Rz. 16

Genauso kann der erste Verwalter, der in der Teilungserklärung bestimmt (bzw. vorab bestellt) wurde, durch einen Beschluss der ersten Wohnungseigentümerversammlung unmittelbar nach Anlegung aller Wohnungsgrundbuchblätter bestätigt oder auch abberufen werden.

Rz. 17

Einer dieser sicheren Wege sollte beschritten werden, zumal es Ansichten gibt, die eine Bestellung des ersten Verwalters in der Aufteilungsurkunde ggf. für nicht möglich halten.^[21]

Ist z.B. nur ein Eigentümer vorhanden, kann er ggf. den ersten Verwalter in der Teilungserklärung vorab bestellen und sodann unverzüglich nach Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter einen Bestätigungsbeschluss fassen.

Rz. 18

In der Urkunde über die Aufteilung, in der der erste Verwalter vorab bestellt wird, sollte der Notar einen Warnhinweis dokumentieren, z.B. mit folgenden Worten:

Formulierungsbeispiel

Der aufteilende Eigentümer ist notariell darauf hingewiesen, dass grundsätzlich erst mit Anlegung aller Wohnungsgrundbücher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtssicher Beschlüsse fassen kann.

Der Notar hat über die Gefahren einer möglicherweise unwirksamen Vorabbestellung des Verwalters aufgeklärt. Gleichwohl bestand der Erschienene auf sofortige Beurkundung.

Der Erschienene erklärte auf Anraten des Notars, dass er zumindest unverzüglich nach Anlegung aller Wohnungsgrundbücher einen Beschluss über die Bestätigung des heute in Teil III dieser Urkunde enthaltenen Vorabbeschlusses über die Bestellung des Verwalters veranlassen wird.

Rz. 19

Alternativ könnte zunächst auf eine Verwalterbestellung verzichtet werden. Dann könnte in der Teilungserklärung angegeben werden:

Formulierungsbeispiel

Der erste Verwalter wird auf drei Jahre erst dann bestellt, nachdem sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt sind.

Die Bestellung wird dann durch den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorgenommen.

Rz. 20

Ein späterer Bestätigungsbeschluss kann z.B. lauten:

Formulierungsbeispiel

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass sie den Vorabbeschluss/die Vorabbestimmung vom (…), mit dem der Verwalter (…), geb. am (…), Anschrift: (…), für drei Jahre bestellt wurde, bestätigen und genehmigen. Bestätigt werden seine Handlungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die er bis heute vorgenommen hat.

[15] Wie im Muster bei Elsing, notarbüro 2021, S. 3.

[16] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 460; auch Wicke, ZWE 2021, 21, 24.

[17] Grüneberg/Wicke, BGB, § 3 WEG Rn 6; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 461; Elsing, notarbüro 2021, 12, 13.

[18] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 461.

[19] BGH, Beschl. v. 20.6.2002 – V ZB 39/01, NJW 2002, 3240, 3244.

[20] Wicke, ZWE 2021, 21, 24.

[21] Z.B. Hügel/Elzer, WEG § 26 Rn 115.