§ 12 Wohnungseigentum

A. WEG

I. Allgemeines

Rz. 1

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) war die bislang größte Veränderung des Gesetzgebers zum Wohnungseigentum.^[1]

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG, verkündet im BGBl I 2020, 2187 ff.).

II. Rechtsfähigkeit der WEG

Rz. 2

Konzipiert wurde das Wohnungseigentumsrecht 1951, damals basierte dies nicht auf der Basis der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die notwendige Rechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergab sich erst später durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.^[2]

Danach löste der Gesetzgeber mit der WEG-Novelle 2007 die entstandene Problematik in einer nicht abschließenden und ausreichenden Weise.^[3] Es verblieben Unklarheiten.^[4]

Mit der großen Reform, WEMoG, wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vollumfänglich rechtsfähig.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Innenverhältnis für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterhält rechtliche Beziehungen zu ihren Wohnungs- und Teileigentümern, also zu ihren Mitgliedern, auch zum Verwalter sowie zum Verwaltungsbeirat (den Organen).

[2] BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, NJW 2005, 2061.

[3] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 2 Rn 28.

[4] So z.B. die Rolle des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG a.F., der irgendwo zwischen einem Organ der WEG und einem Schuldner/Vertreter anzusiedeln war oder zur WEG, bei der oft nicht erkennbar war, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Gesamtheit der Wohnungseigentümer berechtigt bzw. verpflichtet waren; vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 2 Rn 29.

III. Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Rz. 3

Rechtliche Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter gibt es nicht mehr.

Jeder einzelne Wohnungseigentümer ist einerseits ein Mitglied der WEG und andererseits damit auch ein Teil der Willensbildung, die regelmäßig auf einer Wohnungseigentümerversammlung stattfindet.

Daraus resultieren organschaftliche Pflichten für den einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber der WEG.^[5]

Das organschaftliche Recht eines Wohnungseigentümers gegenüber der WEG, nicht aber gegenüber dem Verwalter, besteht insbesondere darin, an den Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen zu dürfen.

Der Verwalter handelt bei der Einladung zu einer WEG-Versammlung insoweit lediglich als Organ.

Den einzelnen Wohnungseigentümern obliegt dagegen die organschaftliche Pflicht, an den notwendigen Beschlussfassungen mitzuwirken. Würde kein Wohnungseigentümer diese Pflicht erfüllen, käme keine Willensbildung zustande. Die Pflicht an Beschlussfassungen mitzuwirken, hat der einzelne Eigentümer ebenfalls gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deutlich wird das in § 19 Abs. 1 WEG. Der Wortlaut der Norm drückt aus, dass die Wohnungseigentümer "beschließen". Im alten WEG-Recht war der Wortlaut (in § 21 Abs. 3 WEG a.F.) noch "beschließen können".

[5] Auch das Organverhältnis ist ein Schuldverhältnis i.S.v. § 280 Abs. 1 BGB; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 2 Rn 45.

IV. Rechtliche Beziehungen zwischen dem Verwalter und der WEG

Rz. 4

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zwar im Rechtsverkehr – § 9b Abs. 1 S. 1 WEG.

Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die laufenden und dringlich erforderlichen Maßnahmen für die WEG zu treffen.

Der Verwalter hat die Pflicht, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, § 24 Abs. 1 WEG.

Der Verwalter ist zuständig, die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 S. 2 WEG) und den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG zu erstellen).

Rz. 5

Der Verwalter hat die Stellung als Vollzugs- und Vertretungsorgan. Daraus folgt seine Pflicht, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu vollziehen.^[6]

Seine Pflichten hat der Verwalter zentral gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erledigen, nicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern.

[6] BT-Drucks 19/18791, 75.

V. Verwalterbestellung durch Versammlungsbeschluss

Rz. 6

§ 26 Abs. 1 WEG regelt, dass über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen.^[7] Auch nach neuem Recht ist hierzu die Abgabe einer einfachen Mehrheit der Stimmen erforderlich. Die Regelungsgrundlage ist nicht mehr in § 26 Abs. 1 WEG a.F. zu finden, sie folgt nun allgemein aus dem Wortlaut des § 25 Abs. 1 WEG.

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung nichts anderes zur Stimmkraft, gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, weil die allgemeinen Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung zur Stimmkraft Vorrang haben.^[8]

Die Bestellung des ersten Verwalters kann wirksam max. für einen Zeitraum von drei Jahren erfolgen (§ 26 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 WEG). Im Übrigen kann der Verwalter auf max. fünf Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 WEG).

Rz. 7

Grundsätzlich ist jede Versammlung – unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer sich versammeln und welche Miteigentumsanteile sie repräsentieren – beschlussfähig.^[9] Dies ist durch die Streichung der Absätze...