§ 13 Öffentliches Recht / B. Öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse

I. Grundlagen

Rz. 4

Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 BauGB) bestehen spezifische Genehmigungstatbestände (vgl. unten Rdn 8 ff.). Nunmehr sieht das Baulandmodernisierungsgesetz,^[3] in Kraft getreten am 23.6.2021, im neu eingefügten § 250 BauGB das im Vorfeld sehr umstrittene sog. Umwandlungsverbot vor (vgl. unten Rdn 12 f.).

[3] BGBl I 2021, 1802.

II. Allgemeine Genehmigungen

1. Land- und Forstwirtschaft

Rz. 5

So bedarf gem. § 2 GrundstücksverkehrsG die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag, die Einräumung und Veräußerung eines Miteigentumsanteils der Genehmigung, sofern bestimmte land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betroffen sind. Genehmigungspflichtig ist erst die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteiles. Die Begründung von Wohnungseigentum nach §§ 3 oder 8 WEG selbst ist nicht genehmigungspflichtig.^[4]

[4] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3948.

2. Umlegungsverfahren

Rz. 6

Im Geltungsbereich eines Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff. BauGB) ist die Begründung von Sondereigentum und die anschließende Veräußerung sowie Belastung genehmigungsbedürftig (§ 51 BauGB).^[5] Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das genehmigungspflichtige Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde (§ 51 Abs. 3 BauGB).^[6]

[5] Zu den Details vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3854 ff.

[6] Näher Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3865.

3. Sanierungs- und Stadtentwicklungsgebiete

Rz. 7

Im Sanierungsgebiet bedarf zwar nicht die Teilung nach dem WEG der Genehmigung gem. § 144 BauGB,^[7] wohl aber jede spätere Veräußerung und – dies ist wichtig – auch Belastung des neu begründeten Wohnungseigentums.

[7] VG Köln NVwZ 1985, 516; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3886; anders bei Veränderung der Miteigentumsanteile im Falle des § 3 WEG, Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 17.

III. Spezifische Genehmigungen

1. § 22 BauGB

Rz. 8

§ 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.^[8] Damit soll dem Überhandnehmen von Zweitwohnung und der hiervon ausgehenden Beeinträchtigung des Kur- und Fremdenverkehrs vorgebeugt werden.^[9] Es handelt sich um ein echtes präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Die Genehmigung darf nur aus den in § 22 Abs. 4 S. 1 BauGB aufgeführten Gründen versagt werden; im Übrigen besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung.^[10] Eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion liegt vor, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass mit Bildung der Rechte nach dem WEG eine Nutzung entsteht, die vorhandene oder vorhergesehene Beherbergungsmöglichkeiten einem wechselnden Kreis von Feriengästen entzieht.^[11] Hierfür spricht eine Regelvermutung.^[12] Ob diese durch Einräumung der üblichen Fremdenverkehrsdienstbarkeiten^[13] oder gar bloße Hinweise auf bauplanungsrechtliche Beschränkungen^[14] widerlegt werden kann, ist problematisch.^[15] Zuständig für die Erteilung der Genehmigung ist die Baugenehmigungsbehörde, die im Einvernehmen mit der Gemeinde entscheidet.^[16] § 22 BauGB führt nicht zur Unwirksamkeit der Erklärungen nach §§ 3 oder 8 WEG, sondern enthält eine verfahrensrechtliche Grundbuchsperre, § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB.

[8] Die Bildung von Bruchteilseigentum einschließlich Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB unterfällt hingegen nicht § 22 BauGB, vgl. OLG Schleswig DNotZ 2000, 779; anders die Vorinstanz LG Flensburg ZfIR 2000, 567 mit abl. Anm. Grziwotz.

[9] Vgl. näher Brohm, JZ 1995, 369; Grziwotz, MittBayNot 1994, 168; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3831 ff.

[10] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3834.

[11] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3835.

[12] BVerwG NVwZ-RR 1996, 373.

[13] Beispiel Beck'sches Formularbuch/Schneider, WEG, S. 409.

[14] So die Praxis einiger Gemeinden an der Ostsee, teils als Auflage im Genehmigungsbescheid. Auf Sylt ist als Ausweichstrategie die Bildung teils abenteuerlicher Bruchteilskonstruktionen verbreitet; hiervon kann nur abgeraten werden.

[15] Arg: Keine wirksame Überprüfbarkeit, näher Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 15.

[16] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3837.

2. § 172 BauGB

Rz. 9

Die Vorschrift gibt seit dem 1.1.1998 den Landesregierungen die Ermächtigung, durch Rechtsverordnung in allen oder einzelnen in der Verordnung aufgeführten Milieuschutzgebieten die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, genehmigungspflichtig zu machen.^[17]

Rz. 10

Die Genehmigungspflicht betrifft bei Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind,^[18] die Begründung von Sondereigentum gemäß §§ 3 oder 8 WEG. Auch die Bildung von Teileigentum bedarf bei diesen Gebäuden der Genehmigung, so dass Umgehungen durch das sog. "Kellermodell" ausgeschlossen sind.^[...