§ 13 Öffentliches Recht / III. Spezifische Genehmigungen

1. § 22 BauGB

Rz. 8

§ 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.^[8] Damit soll dem Überhandnehmen von Zweitwohnung und der hiervon ausgehenden Beeinträchtigung des Kur- und Fremdenverkehrs vorgebeugt werden.^[9] Es handelt sich um ein echtes präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Die Genehmigung darf nur aus den in § 22 Abs. 4 S. 1 BauGB aufgeführten Gründen versagt werden; im Übrigen besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung.^[10] Eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion liegt vor, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass mit Bildung der Rechte nach dem WEG eine Nutzung entsteht, die vorhandene oder vorhergesehene Beherbergungsmöglichkeiten einem wechselnden Kreis von Feriengästen entzieht.^[11] Hierfür spricht eine Regelvermutung.^[12] Ob diese durch Einräumung der üblichen Fremdenverkehrsdienstbarkeiten^[13] oder gar bloße Hinweise auf bauplanungsrechtliche Beschränkungen^[14] widerlegt werden kann, ist problematisch.^[15] Zuständig für die Erteilung der Genehmigung ist die Baugenehmigungsbehörde, die im Einvernehmen mit der Gemeinde entscheidet.^[16] § 22 BauGB führt nicht zur Unwirksamkeit der Erklärungen nach §§ 3 oder 8 WEG, sondern enthält eine verfahrensrechtliche Grundbuchsperre, § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB.

[8] Die Bildung von Bruchteilseigentum einschließlich Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB unterfällt hingegen nicht § 22 BauGB, vgl. OLG Schleswig DNotZ 2000, 779; anders die Vorinstanz LG Flensburg ZfIR 2000, 567 mit abl. Anm. Grziwotz.

[9] Vgl. näher Brohm, JZ 1995, 369; Grziwotz, MittBayNot 1994, 168; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3831 ff.

[10] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3834.

[11] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3835.

[12] BVerwG NVwZ-RR 1996, 373.

[13] Beispiel Beck'sches Formularbuch/Schneider, WEG, S. 409.

[14] So die Praxis einiger Gemeinden an der Ostsee, teils als Auflage im Genehmigungsbescheid. Auf Sylt ist als Ausweichstrategie die Bildung teils abenteuerlicher Bruchteilskonstruktionen verbreitet; hiervon kann nur abgeraten werden.

[15] Arg: Keine wirksame Überprüfbarkeit, näher Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 15.

[16] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3837.

2. § 172 BauGB

Rz. 9

Die Vorschrift gibt seit dem 1.1.1998 den Landesregierungen die Ermächtigung, durch Rechtsverordnung in allen oder einzelnen in der Verordnung aufgeführten Milieuschutzgebieten die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, genehmigungspflichtig zu machen.^[17]

Rz. 10

Die Genehmigungspflicht betrifft bei Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind,^[18] die Begründung von Sondereigentum gemäß §§ 3 oder 8 WEG. Auch die Bildung von Teileigentum bedarf bei diesen Gebäuden der Genehmigung, so dass Umgehungen durch das sog. "Kellermodell" ausgeschlossen sind.^[19] Auch die nachträgliche Begründung von zusätzlichem Sondereigentum z.B. die Unterteilung, Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist genehmigungspflichtig, nicht jedoch die reine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt.^[20] Ob auch die Aufteilung von Neubauten der Genehmigung bedarf, ist offen; Negativattest oder Genehmigung sollten zur Vermeidung von Zweifeln zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden.^[21]

Rz. 11

Die Genehmigung zur Bildung von Sondereigentum darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll und die beabsichtigte Aufteilung dem zuwider laufen würde.^[22] Ein Rechtsanspruch auf Genehmigung besteht nach § 172 Abs. 4 S. 3 BauGB in folgenden Fällen:

▪	Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und Sondereigentum soll zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden. Strittig ist insbesondere, ob eine den Erbquoten nicht entsprechende Aufteilung genehmigungsfähig ist und ob auch die Erfüllung von Pflichtteilsansprüchen genügt.[23]
▪	Das Sondereigentum wird zur Eigennutzung an Familienangehörige entgeltlich oder unentgeltlich veräußert. Genehmigt werden kann insofern aber nur die Aufteilung in die Einheiten, die Angehörige bewohnen, nicht eine Gesamtaufteilung.[24]
▪	Es ist bereits eine Vormerkung auf Bildung und Übertragung von Sondereigentum eingetragen.
▪	Das Gebäude wird zum Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Sondereigentum im Ganzen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt.
▪	Der Eigentümer verpflichtet sich, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung von Sondereigentum, die Wohnung nur an Mieter zur veräußern. Diese Verpflichtung muss gegenüber der Baugenehmigungsbehörde schriftlich durch den verfügungsberechtigten Eigentümer abgegeben werden und kann in Fällen, in denen anderenfalls die Versagung der Genehmigung droht, diese ermöglichen. Die Gemeinde kann im Genehmigungsbescheid zur Absicherung dieser Verpflichtungen bestimmen, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum w...