§ 13 Öffentliches Recht

A. Grundlagen

Rz. 1

Die öffentlich-rechtliche Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers variiert stark nach den gesetzlichen Grundlagen und den verschiedenen landesrechtlichen Normen einschließlich kommunaler Satzungen. Generelle Aussagen lassen sich insofern nicht treffen; sie sind auch durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kaum zufriedenstellend regelbar. Im Grundsatz gilt: Weder präjudiziert das zivilrechtliche WEG die Anwendung öffentlichen Rechtes noch umgekehrt. Die Regelungsmaterien sind bis auf wenige Ausnahmen nicht harmonisiert, teils fehlen ausdrückliche Vorschriften. Die öffentlich-rechtlichen Vorgaben beruhen zudem zu einem beachtlichen Teil auf landes- und kommunalrechtlichen Grundlagen, die einerseits ein buntes Partikularrecht mit sich bringen und andererseits die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus historischen Gründen noch längst nicht hinreichend verarbeitet haben. Zivilrechtlich sind die Begriffe des WEG aber schon zur Wahrung des bundeseinheitlichen Sachenrechtes autonom auszulegen.

Rz. 2

Exemplarisch ist der aus heutiger Sicht nur noch von rechtshistorischem Interesse Ende der 1980'er Jahre ausgefochtene Streit um den Begriff der "Abgeschlossenheit". Angesichts der damaligen Umwandlungswelle gingen viele Baubehörden in Großstädten dazu über, die Erteilung von baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei Altbauten zu verweigern, weil sie nicht den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Schall-, Wärme- und Brandschutz entsprachen. Intention war allerdings im Wesentlichen der politisch gewollte Schutz der Mieter vor Verdrängung bei Schaffung von Eigentumswohnungen.

Rz. 3

Das BVerwG hatte in einem Beschl. v. 26.7.1989^[1] diese Praxis gebilligt. Nach seiner Auffassung war die "Abgeschlossenheit" gemäß § 3 Abs. 2 S. 1 WEG im bauordnungsrechtlichen Sinne zu verstehen und setzte daher die Beachtung der aktuellen öffentlichen Rechtlage voraus. Anders der BGH, der die Frage dem Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes vorlegte.^[2] Nach dessen Auffassung ist auf Basis des Wortlautes des § 3 WEG, seiner Entstehungsgeschichte und vor allem systematischer und teleologischer Auslegung von einer autonomen bundeseinheitlichen zivilrechtlichen Eigentumsabgrenzung auszugehen. Sozialpolitische Schutzprobleme seien durch das Mietrecht und nicht über sachenrechtlich zweifelhafte landesrechtliche Auflösungen des bundesrechtlichen Abgeschlossenheitsbegriffes zu lösen.

[1] Az. 8 B 112/89; vorhergehend entsprechend Urt. v. 11.12.1987 – 8 C 55/85 – juris.

[2] NJW 1992, 3290. Die Neufassung der AVA (siehe § 16 Rdn 1) enthält keinen Verweis mehr auf bauaufsichtsrechtliche Genehmigungen.

B. Öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse

I. Grundlagen

Rz. 4

Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 BauGB) bestehen spezifische Genehmigungstatbestände (vgl. unten Rdn 8 ff.). Nunmehr sieht das Baulandmodernisierungsgesetz,^[3] in Kraft getreten am 23.6.2021, im neu eingefügten § 250 BauGB das im Vorfeld sehr umstrittene sog. Umwandlungsverbot vor (vgl. unten Rdn 12 f.).

[3] BGBl I 2021, 1802.

II. Allgemeine Genehmigungen

1. Land- und Forstwirtschaft

Rz. 5

So bedarf gem. § 2 GrundstücksverkehrsG die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag, die Einräumung und Veräußerung eines Miteigentumsanteils der Genehmigung, sofern bestimmte land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betroffen sind. Genehmigungspflichtig ist erst die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteiles. Die Begründung von Wohnungseigentum nach §§ 3 oder 8 WEG selbst ist nicht genehmigungspflichtig.^[4]

[4] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3948.

2. Umlegungsverfahren

Rz. 6

Im Geltungsbereich eines Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff. BauGB) ist die Begründung von Sondereigentum und die anschließende Veräußerung sowie Belastung genehmigungsbedürftig (§ 51 BauGB).^[5] Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das genehmigungspflichtige Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde (§ 51 Abs. 3 BauGB).^[6]

[5] Zu den Details vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3854 ff.

[6] Näher Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3865.

3. Sanierungs- und Stadtentwicklungsgebiete

Rz. 7

Im Sanierungsgebiet bedarf zwar nicht die Teilung nach dem WEG der Genehmigung gem. § 144 BauGB,^[7] wohl aber jede spätere Veräußerung und – dies ist wichtig – auch Belastung des neu begründeten Wohnungseigentums.

[7] VG Köln NVwZ 1985, 516; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3886; anders bei Veränderung der Miteigentumsanteile im Falle des § 3 WEG, Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 17.

III. Spezifische Genehmigungen

1. § 22 BauGB

Rz. 8

§ 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.^[8] Dami...