a) Textform
Rz. 62
Der Verbraucherbauvertrag kommt nur wirksam zustande, wenn die Textform nach § 126b BGB eingehalten ist. Zustande kommt der Verbraucherbauvertrag somit entweder durch Unterschrift beider Parteien unter dem Vertrag oder durch Austausch von wechselseitigen Erklärungen (Angebot und Annahme). Dabei müssen beide Erklärungen mindestens in Textform sein. Hat der Verbraucher einen Architekten eingeschaltet, kann der Vertrag dadurch zustande kommen, dass dieser im Auftrag des Verbrauchers ein Blanko-Leistungsverzeichnis an den Unternehmer übersendet mit der Aufforderung, hierauf durch Einsetzen der Preise ein Angebot abzugeben. Dieses Angebot mit dem ausgefüllten Leistungsverzeichnis muss dann vom Verbraucher in Textform, z.B. durch Bestätigungs-E-Mail, angenommen werden. Ein vom Verbraucher mündlich per Telefon angenommenes Angebot des Unternehmers ist nach § 125 BGB nichtig und somit unwirksam.
b) Widerrufsrecht
Rz. 63
Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Um die Belehrungspflicht nach EGBGB Art. 249 § 3 zu erfüllen, die in Textform zu erfolgen hat, ist dem Vertrag eine Widerrufsbelehrung als Anlage beizufügen. Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das nach Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen beifügt. Das Widerrufsrecht gilt unabhängig davon, wo der Verbraucherbauvertrag abgeschlossen worden ist. Dies weicht somit vom Widerrufsrecht des § 312g BGB ab, welches voraussetzt, dass der Vertrag außerhalb von den Geschäftsräumen geschlossen worden ist.
c) Baubeschreibung
Rz. 64
Der Unternehmer hat eine Baubeschreibung, deren Einzelheiten sich aus EGBGB Art. 249 § 2 ergeben, dem Vertrag zugrunde zu legen, § 650j BGB. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter, in erster Linie ein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt. Die Baubeschreibung hat folgende Informationen zu enthalten:
| 1. |
allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise, |
| 2. |
Art und Umfang der angebotenen Leistung, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück oder der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufen, |
| 3. |
Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte, |
| 4. |
ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz, zum Schallschutz sowie zur Bauphysik, |
| 5. |
Angaben zur Baubeschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, |
| 6. |
ggf. Beschreibung des Innenausbaus, |
| 7. |
ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, |
| 8. |
Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, |
| 9. |
ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen. |
Die Baubeschreibung ist dem Bauherrn in Textform rechtzeitig vor der Unterzeichnung des Vertrags auszuhändigen. Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, geht dies zulasten des Unternehmers. Der Vertrag wird in Streitfällen unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitenden Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards, nach der übrigen Leistungsbeschreibung ausgelegt, § 650k Abs. 2 BGB.
Wenn der Verbraucher durch seinen Architekten das Leistungsverzeichnis und somit die Baubeschreibung vorgibt, ist dieses vom Unternehmer ausgefüllte Leistungsverzeichnis beizufügen. Pläne und Statik sind notwendig, um damit festzulegen, was gebaut werden soll und sind darüber hinaus Bestandteil der notwendigen Baubeschreibung. Hier muss darauf geachtet werden, dass die Pläne genau bezeichnet werden, sowohl was den Ausführungszustand als auch den Zeitpunkt der Entstehung betrifft.
d) Vorliegen einer Baugenehmigung
Rz. 65
Wenn eine Baugenehmigung bereits vorliegt, sollte diese zum Gegenstand des Vertrags gemacht werden, weil die Baugenehmigung bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben zwingende Voraussetzung für die Durchführung der Bauarbeiten ist. Damit für den Verbraucher die Fertigstellung des Bauvorhabens in zeitlicher Sicht gesichert ist, sind die entsprechenden Baufristen verbindlich zu vereinbaren. § 650k Abs. 3 BGB verlangt verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks. Wenn dieser Zeitpunkt zum Abschluss des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, etwa wenn die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, ist eine Angabe zur Dauer der Bauausführung notwendig. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags, § 650k Abs. 3 S. 2 BGB.
e) Zahlungsplan
Rz. 66
Ein Zahlungsplan ist immer dann erforderlich, wenn die Parteien einen Pauschalpreis vereinbart haben. Ansonsten richten sich die Abschlagszahlungen nach § 632a BGB, wobei diese in Höhe der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden können. ...